دولت چگونه به تورم 30 درصدی اجاره رسید؟
شلوغ‌ترین ماه‌های تغییر منزل برای اجاره‌نشینان در ایران، از خرداد تا شهریور هر سال است و موعد قرارداد اجاره بسیاری از مستاجران در این چهار ماه تمام می‌شود و آنها یا به فکر تمدید قرارداد می‌افتند یا مجبور به جستجو برای منزل جدید می‌شوند.
اگر فرض کنیم در سال جاری 30 درصد خانوارهای اجاره‌نشین در دو ماه خرداد و تیر اقدام به تمدید قرارداد یا اجاره خانه جدید کرده باشند، 70 درصد خانوارها   در مابقی ماه‌ها اقدام به تمدید یا تغییر اجاره خانه خواهند کرد.
بنابراین قطعا آن 30 درصدی که در دو ماه اخیر اقدام به تمدید قرارداد یا اجاره خانه جدید کرده‌اند، با افزایش   100 درصدی اجاره‌بها مواجه شده‌اند. در آمارگیری‌ها رقم افزایش اجاره‌بهای این اقشار به طور دقیق درج می‌شود.
اما درباره آن 70 درصد مابقی خانوارها که موعد اجاره‌خانه‌شان ماه‌های آینده است، رقم افزایش اجاره‌بها صفر درصد لحاظ می‌شود.
طبیعی است در یک حساب و کتاب ساده آماری، میانگین افزایش 100 درصدی اجاره‌بها برای 30 درصد خانوارها در کنار درج رقم صفر برای افزایش اجاره‌بهای 70 درصد خانوارها که هنوز موعد قراردادشان فرا نرسیده، متوسط 30 درصد را برای رشد شاخص اجاره‌بها نشان می‌دهد.
این در حالی است که در معاملات قطعی و انجام‌شده اجاره‌، میزان افزایش اجاره‌بها 100 درصد بوده است، نه 30 درصد.
شاخص    رقم درج‌شده درباره افزایش اجاره‌بها    وزن افزایش اجاره‌بها متناسب با درصد خانوارها    میانگین افزایش اجاره‌بها در محاسبات دولتی
30درصد خانوارها که در دو ماه اخیر منزل جدید اجاره کرده‌اند یا قرارداد اجاره پارسال را با افزایش،‌تمدید کرده‌اند    100  درصد    3000 درصد    3000 درصد تقسیم بر 100= 30 درصد
70درصد مابقی خانوارها که موعد قرارداد اجاره‌شان در ماه‌های آینده است    صفر درصد    صفر درصد    




  چگونگی محاسبه نرخ اجاره‌بها
مهدی سلطان محمدی، كارشناس مسكن درباره افزایش نرخ اجاره‌بها به خبرنگار ما گفت: 30 درصد تورمی كه برای اجاره‌بها اعلام شده درست است، اما باید توجه داشت تعیین نرخ اجاره به سه بخش مهم تقسیم می‌شود. وی افزود: دسته اول افرادی هستند كه از منزلی كه سكونت داشتند جابه‌جا شدند كه نرخ اجاره‌بها برای این افراد بسیار زیاد است و در برخی موارد به 100 درصد هم رسیده است. دسته دوم افرادی هستند كه در خانه‌ای كه سكونت داشتند تمدید قرارداد انجام دادند كه نرخ این بخش نسبت به دسته اول بسیار كمتر است. دسته سوم هم افرادی هستند كه هنوز موعد قراردادشان نرسیده كه آمار این بخش صفر محاسبه می‌شود و میانگین این‌سه دسته همان 30 درصدی می‌شود كه آقای رئیس‌جمهور گفته است.  وی با بیان این‌كه آمارها باید با جزئیات اعلام شود، تاكید كرد: زمانی كه آماری در مورد یك بخش خاص اعلام می‌شود باید جزئیات آن نیز بیان شود تا شائبه‌ها برطرف شود. آمار 30 درصدی كه آقای روحانی رئیس‌جمهور درباره افزایش نرخ اجاره‌بها دادند نیز باید با جزئیات اعلام می‌شد كه چگونه به این عدد رسیده‌اند.


  افزایش 30 درصدی هم خطرناك است
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران در واكنش به اظهارات  رئیس‌جمهور در مورد رشد 30 درصدی نرخ اجاره‌بها گفت: مساله مهم این است كه ما ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش اجاره‌بها داشتیم. این در حالی است كه عموم مستاجران را كارمندان، كارگران و حقوق‌بگیران تشكیل می‌دهند. این افراد اگر بخواهند مقدار افزایش اجاره‌بها را تأمین كنند، باید مبلغی بالاتر از میزان افزایش حقوقشان را برای تأمین در نظر بگیرند. به گزارش «نود اقتصادی» وی افزود: به عبارتی دیگر حداكثر رشد حقوق كارمندان و كارگران ۲۰ درصد است. هنگامی كه رشد اجاره‌بها ۲۵ تا ۳۰ درصد باشد، یعنی مستأجر باید تمام افزایش حقوق خود در سال ۹۸ را در سبد مسكن قرار دهد در آن صورت باز هم مبلغی را كم می‌آورد. این در حالی است كه سبد خانوارها تنها در مسكن ختم نمی‌شود، این سبد شامل بهداشت، آموزش، تفریح و... بوده و تمامی این سبدها هم دچار تورم شده است. ما زمانی می‌توانیم بگوییم ۳۰ درصد یك افزایش متناسبی است كه افزایش حقوق كارمندان هم ۵۰ درصد باشد. در آن شرایط است كه ۳۰ درصد را در سبد خانوار به مسكن اختصاص می‌دهند، مابقی را برای سایر نیازهای دیگر می‌گذارند. حقوق‌بگیران با به‌وجود آمدن چنین شرایطی می‌توانند روزگار بگذرانند.



  آمار اعلام شده باید ملموس باشد
فرهاد بیضایی، كارشناس حوزه مسكن در خصوص افزایش 30 درصدی اعلام شده نرخ اجاره‌بها در شهر تهران گفت: اعداد و ارقام اعلامی افراد نباید با مراجع آماری متفاوت باشد و از طرف دیگر این ارقام باید برای مردم ملموس باشد تا آن را بپذیرند. وی افزود: در سال گذشته كه افزایش اجاره‌بها كمتر از سال جاری بود آمار رسمی 40 درصد افزایش نرخ اجاره‌بها را نشان می‌داد؛ بنابراین آمار اعلام شده توسط وزارت راه و شهرسازی و استناد رئیس‌جمهور به این آمار را نمی‌توان ملاك قضاوت قرار داد هرچند وضعیت آماری كشور هم خیلی شفاف نیست. بیضایی تصریح كرد: اگر آمار جدید افزایش اجاره‌بها از سوی مركز آمار برای كل كشور منتشر شود، پیش‌بینی می‌شود كه رقم افزایش اجاره‌بها از 60 تا صددرصد برسد.


  تورم اجاره بالاتر هم می‌رود
غلامرضا سلامی، كارشناس مسكن در این باره توضیح داد: نرخ اجاره‌بها تابعی از نرخ مسكن است، اما نگاهی به این بازار نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها به اندازه افزایش نرخ مسكن رشد نداشته و به طور متوسط بین 30 تا 40 درصد رشد كرده است. وی افزود: افزایش نیافتن اجاره‌بها به میزان رشد قیمت مسكن به اقدام یا سیاستگذاری اجرایی برنمی‌گردد، بلكه نشان‌دهنده ملاحظه بیشتر مردم كشور است كه به همان نسبت افزایش اجاره را در نظر نگرفتند. مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی با بیان این‌كه تا پایان تیر متوسط افزایش اجاره‌بها بین 30 تا 40درصد است، تاكید كرد: باید توجه داشت دو ماه حیاتی كه فصل نقل و انتقالات است باقی‌مانده و تا پایان شهریور این نرخ قطعاً به بیش از 50 درصد خواهد رسید. مرداد و شهریور فصل اجاره‌بها هستند و در دو ماه آتی نرخ اجاره‌بها دوباره تغییر خواهد كرد.


  آمار نادرست است
مهدی غلامی، مدیر گروه مسكن مركز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در خصوص افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری گفت: معتقدم آمار اعلام‌شده رئیس‌جمهور مبنی بر رشد 30درصدی قیمت اجاره‌بها در تهران نادرست است؛ چون با مشاهدات میدانی هم می‌توان به راحتی فهمید كه نرخ اجاره‌بها از 50 تا 100 درصد افزایش یافته است. وی افزود: چون مركز آمار در سال گذشته اعلام كرد نرخ اجاره‌بها 30درصد گران شده است، به همین دلیل به راحتی و با افزایش اجاره‌بها در سال جاری می‌توان فهمید آمار امسال بیش از 30درصد بوده است.
مدیر گروه مسكن مركز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با بیان این‌كه گزارش‌های مركز آمار درخصوص افزایش نرخ اجاره‌بها معمولا فصلی است، یادآور شد: البته این آمار شاید تحت تأثیر این عامل قرار بگیرد كه بسیاری از افراد معاملات خود را به‌صورت رسمی ثبت نمی‌كنند ولی قطعا آمارگیری یك‌بار در سال و در ماه خاصی صورت نمی‌گیرد.


  تورم 50 درصدی اجاره‌بها
هوشنگ عشایری كه در دولت‌های یازدهم و دوازدهم معاون وزیر راه و شهرسازی بود، درباره نحوه محاسبه اجاره‌بها به جام‌جم گفت: افزایش نرخ اجاره‌بها اگر براساس معاملات محاسبه شود قطعاً بیشتر از 50درصد رشد را شاهد هستیم اما نحوه محاسبه مركز آمار اینگونه است كه قراردادهایی كه هنوز موعد آن نرسیده هم با نرخ صفر در آمار محاسبه می‌شود. وی افزود: نرخ 30درصدی كه برای نرخ اجاره‌بها زیاد شده نرخ میانگین است اما در برخی مناطق بیشتر از صددرصد افزایش قیمت اتفاق افتاده و قطعاً باید سیاستگذاری‌های مناسبی برای كنترل بازار اجاره صورت گیرد.


  فرمول محاسبه را اعلام كنند
محمود فاطمی‌عقدا، كارشناس مسكن به خبرنگار ما تصریح كرد: آمارهایی كه دولت در مورد افزایش نرخ‌ها می‌دهد تفاوت زیادی با آنچه در بازار اتفاق افتاده، دارد اما به منظور شفاف‌سازی بهتر است دولت معیار محاسبه نرخ‌ها را بیان كند. وی تاكید كرد: اگر دولت نرخ اجاره‌بها را همانند نرخ مسكن محاسبه كند قطعاً این افزایش كمتر از 50 درصد نخواهد بود.
محاسبه اجاره‌بها باید به این روش باشد كه از معاملات صورت گرفته افزایش نرخ را به دست بیاورند اما ظاهراً در روش‌های فعلی افرادی را هم كه هنوز موعد قراردادهایشان نرسیده در آمار محاسبه می‌كنند كه با استفاده از این اعداد و ارقام نرخ 30 درصد را به دست آوردند.