براساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی كه در اداره ثبت اسناد و املاك تنظیم شوند، رسمی هستند. یكی از اسناد رسمی، سند مالكیتی است كه از طریق ادارات ثبت صادر می‌شود و بیانگر مالكیت صاحب سند است. به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك، همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده یا كسی را كه ملك مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده، مالك خواهد شناخت.
دریافت سند مالكیت در سالیان متمادی وجوه گوناگونی داشته و دارد. یكی از این وجوه، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاك است كه با تصویب قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی، اجرای این دو ماده منتفی شد، اما در زمان اجرای آن اسناد زیادی براساس آنها صادر و تسلیم شد.
البته اشخاص زیادی هستند كه با اجرای قانون متضرر شده‌اند و دعاوی زیادی با این مضمون در دادگستری وجود دارد. علت تضرر اشخاص، شرایط آسان‌‌تری است كه قانونگذار برای دریافت چنین اسنادی مقرر داشته،‌ آسان‌‌گیری‌ای كه البته قانونگذار چاره‌ای جز آن نداشته است. آسان بودن شرایط دریافت سند براساس مواد 147 و 148 سبب شده اشخاصی غیر از مالكان از فرصت سوء‌استفاده كرده و سند مالكیت دریافت كنند. به همین سبب در ماده‌147 تاكید شده صدور سند مالكیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. قانونگذار پیش‌بینی كرده برای مراجعه به دادگاه و تقاضای ابطال سند باید برخی شرایط موجود باشد؛ مثلا چنانچه زمین در محدوده شهری است باید ساختمان باشد، اراضی كشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن نیز مورد بهره‌برداری متصرفان باشد. البته اگر متصرف نتواند سندعادی مالكیت خود را ارائه كند، هیأت حل اختلاف با رعایت همه جوانب به موضوع رسیدگی و مراتب را برای صدور سند مالكیت به اداره ثبت محل اعلام می‌كند. در مواردی كه متصرف با در‌دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد، موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع و پس از احراز تصرف مالكانه، سند مالكیت صادر خواهد شد. این درحالی است كه نبود این شرایط موجب بی‌اعتباری سند مالكیت صادره می‌شود و مستلزم تقدیم دادخواست ابطال سند مالكیت است. علاوه بر این با توجه به این كه براساس ماده 148 در هر حوزه ثبتی، هیأت یا هیأت‌هایی به‌عنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشكیل می‌شود و برخی اسناد مالكیت با رای هیات حل اختلاف صادر و تسلیم می‌شود، صرفا دراین موارد علاوه بر ابطال سند مالكیت، ابطال رای هیات حل اختلاف نیز جزئی از خواسته دعوی قرار می‌گیرد. بدیهی است طرح ناصحیح خواسته و خودداری از طرح دعوای ابطال رای هیات، باعث می‌شود دعوی به نتیجه نرسد.