«جام‌جم» از تجربه کشورهای دیگر برای ساماندهی بازار مسکن گزارش می‌دهد
چاره جهانی برای چالش مسکن
«سیاست مسکن» یکی از انواع سیاست‌ورزی در حوزه اقتصاد عمومی است. بسیاری از کشورها یک یا چند سیاست مسکن را روی فضاهای شهری اجرا می‌کنند اما عموم آنها سیاست مسکن را به دو گروه تقسیم می‌کنند: مسکن اجتماعی و مسکن عمومی.
مفاهیم این دو تا اندازه‌ای به یکدیگر نزدیک است که بسیاری آنها را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند. به‌همین دلیل، کشورهای پیشرو، مسکن عمومی و مسکن اجتماعی را از یکدیگر تفکیک می‌کنند. در ایران با وجود مداخله سیاستی دولت در بازار مسکن، سیاست‌گذار در ادبیات عمومی خود چنین تفکیکی را قائل نشده است؛ امری که سیاست مسکن را متناقض و مبهم کرده است.
تفکیک مسکن اجتماعی از مسکن عمومی از این جهت اهمیت دارد که تنظیم‌گر مسکن اجتماعی با تنظیم‌گر مسکن عمومی متفاوت است. برای نمونه انگلستان «سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی» دارد. در مسکن اجتماعی سازنده انجمن‌های خیریه غیرانتفاعی یا انتفاعی، تامین‌کننده خصوصی و انجمن‌های مسکن است. سازمان‌های تنظیم مقررات مسکن اجتماعی پل همکاری این بخش‌ها با متقاضیان محسوب می‌شود. در نتیجه هرمتقاضی پیش از خرید مسکن باید در سازمان تنظیم مقررات، ثبت‌نام کند. در کل، انگیزه‌های خصوصی عامل تحرک‌بخشی به مسکن اجتماعی محسوب می‌شود و دولت در آن مداخله نمی‌کند. برای نمونه در انگلستان 1600 مجموعه وجود دارد که با سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی همکاری می‌کند.
نقطه تمایز مسکن عمومی
در مقابل تعهدات مربوط به انگیزه‌های خصوصی، دولت باید سیاست مسکن را در مسکن عمومی پیاده‌سازی کند. برخلاف مسکن اجتماعی در مسکن عمومی، خریداران درآمد بالاتری دارند. در ایران مسکن مهر و مسکن ملی از طرح‌های مسکن عمومی محسوب می‌شود. وضعیت ایران، این پیام را می‌رساند که سیاستی به نام مسکن اجتماعی در آن مورد حمایت قرار نمی‌گیرد. این در شرایطی است که نزد افکار‌عمومی طرح‌های مسکن دولت‌ها به‌عنوان نوعی مسکن اجتماعی جا افتاده است. در مقابل، مسکن عمومی به لحاظ ساخت، با یارانه‌های غیرمستقیم حمایت می‌شود اما در هر‌حال برای گروه‌های اجتماعی که به لحاظ درآمدی «میانه‌بگیر» محسوب می‌شوند، ساخته می‌شود. در کشورهایی که به‌صورت فدرال اداره می‌شوند، حمایت مالی از مسکن عمومی یا از سوی دولت محلی صورت می‌گیرد یا از سوی دولت فدرال. به‌هر روی بخش خصوصی و انجمن‌های غیرانتفاعی در مسکن عمومی سهمی ندارند.
تمرکز‌زدایی از سیاست مسکن
به عمل تفکیک سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن در دو سطح عمومی و اجتماعی «غیرمتمرکزسازی سیاست مسکن» نام داده‌اند. این نوع سیاست‌گذاری به دولت‌ها کمک می‌کند که بازار مسکن را هدایت کنند؛ البته مسکن اجتماعی بخش کوچکی از تقاضای مسکن را هدایت و پذیرش می‌کند. در اسپانیا سهم مسکن اجتماعی 2درصد، در انگلستان 17درصد، در فرانسه 14درصد و در ایتالیا 2درصد مسکن از سوی بخش‌های اجتماعی تامین می‌شود. در کل کشورهایی که سرانه درآمدی بالاتری دارند، استقبال بیشتری را از مسکن اجتماعی به‌عمل می‌آورند. در این میان، نکته کلیدی، تولید واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت است؛ واحدهایی که دولت آنها را در قالب مسکن عمومی عرضه می‌کند.
تجارب کشورها برای غیرمتمرکزسازی بازار مسکن
مالزی:
ساخت مسکن مقرون به‌صرفه دولتی
پاک‌سازی زاغه‌ها و سازه‌های غیراستاندارد
انگلستان:
ساخت مسکن اجتماعی توسط بخش خصوصی
تامین مسکن عمومی ارزان از سوی دولت
اتریش:
مسکن مقرون به‌صرفه برای نیازمندان
ارائه 220 هزار واحد اجاره‌ای از سوی دولت
دانمارک:
تخصیص 25 درصد خانه‌های ارزان به افراد بدون خانه
استقرار یک پنجم جمعیت در خانه‌های مقرون به‌صرفه
هلند:
پرداخت تسهیلات اجتماعی در قالب برنامه مسکن VINEX
تخصیص 30درصد از خانه‌های شهر واتورست در قالب اجاره یارانه‌ای
ایرلند:
اسکان اجاره‌ای افراد بدون خانه(RAS)
اجاره املاک از سوی دولت با قراردادهای بلندمدت
پیام عابدی - گروه اقتصاد
تفکیک مسکن اجتماعی از مسکن عمومی از این جهت اهمیت دارد که تنظیم‌گر مسکن اجتماعی با تنظیم‌گر مسکن عمومی متفاوت است. برای نمونه انگلستان «سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی» دارد. در مسکن اجتماعی سازنده انجمن‌های خیریه غیرانتفاعی یا انتفاعی، تامین‌کننده خصوصی و انجمن‌های مسکن است. سازمان‌های تنظیم مقررات مسکن اجتماعی پل همکاری این بخش‌ها با متقاضیان محسوب می‌شود. در نتیجه هرمتقاضی پیش از خرید مسکن باید در سازمان تنظیم مقررات، ثبت‌نام کند. در کل، انگیزه‌های خصوصی عامل تحرک‌بخشی به مسکن اجتماعی محسوب می‌شود و دولت در آن مداخله نمی‌کند. برای نمونه در انگلستان 1600 مجموعه وجود دارد که با سازمان تنظیم مقررات مسکن اجتماعی همکاری می‌کند.
نقطه تمایز مسکن عمومی
در مقابل تعهدات مربوط به انگیزه‌های خصوصی، دولت باید سیاست مسکن را در مسکن عمومی پیاده‌سازی کند. برخلاف مسکن اجتماعی در مسکن عمومی، خریداران درآمد بالاتری دارند. در ایران مسکن مهر و مسکن ملی از طرح‌های مسکن عمومی محسوب می‌شود. وضعیت ایران، این پیام را می‌رساند که سیاستی به نام مسکن اجتماعی در آن مورد حمایت قرار نمی‌گیرد. این در شرایطی است که نزد افکار‌عمومی طرح‌های مسکن دولت‌ها به‌عنوان نوعی مسکن اجتماعی جا افتاده است. در مقابل، مسکن عمومی به لحاظ ساخت، با یارانه‌های غیرمستقیم حمایت می‌شود اما در هر‌حال برای گروه‌های اجتماعی که به لحاظ درآمدی «میانه‌بگیر» محسوب می‌شوند، ساخته می‌شود. در کشورهایی که به‌صورت فدرال اداره می‌شوند، حمایت مالی از مسکن عمومی یا از سوی دولت محلی صورت می‌گیرد یا از سوی دولت فدرال. به‌هر روی بخش خصوصی و انجمن‌های غیرانتفاعی در مسکن عمومی سهمی ندارند.
تمرکز‌زدایی از سیاست مسکن
به عمل تفکیک سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن در دو سطح عمومی و اجتماعی «غیرمتمرکزسازی سیاست مسکن» نام داده‌اند. این نوع سیاست‌گذاری به دولت‌ها کمک می‌کند که بازار مسکن را هدایت کنند؛ البته مسکن اجتماعی بخش کوچکی از تقاضای مسکن را هدایت و پذیرش می‌کند. در اسپانیا سهم مسکن اجتماعی 2درصد، در انگلستان 17درصد، در فرانسه 14درصد و در ایتالیا 2درصد مسکن از سوی بخش‌های اجتماعی تامین می‌شود. در کل کشورهایی که سرانه درآمدی بالاتری دارند، استقبال بیشتری را از مسکن اجتماعی به‌عمل می‌آورند. در این میان، نکته کلیدی، تولید واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت است؛ واحدهایی که دولت آنها را در قالب مسکن عمومی عرضه می‌کند.
تجارب کشورها برای غیرمتمرکزسازی بازار مسکن
مالزی:
ساخت مسکن مقرون به‌صرفه دولتی
پاک‌سازی زاغه‌ها و سازه‌های غیراستاندارد
انگلستان:
ساخت مسکن اجتماعی توسط بخش خصوصی
تامین مسکن عمومی ارزان از سوی دولت
اتریش:
مسکن مقرون به‌صرفه برای نیازمندان
ارائه 220 هزار واحد اجاره‌ای از سوی دولت
دانمارک:
تخصیص 25 درصد خانه‌های ارزان به افراد بدون خانه
استقرار یک پنجم جمعیت در خانه‌های مقرون به‌صرفه
هلند:
پرداخت تسهیلات اجتماعی در قالب برنامه مسکن VINEX
تخصیص 30درصد از خانه‌های شهر واتورست در قالب اجاره یارانه‌ای
ایرلند:
اسکان اجاره‌ای افراد بدون خانه(RAS)
اجاره املاک از سوی دولت با قراردادهای بلندمدت
پیام عابدی - گروه اقتصاد