جام‌جم راهکارهای 6گانه تنظیم بازار اجاره بهای مسکن را بررسی می‌کند
نقشه مهار اجاره‌های نجومی
یكی از مشكلاتی كه همیشه مورد دغدغه دولت‌های مختلف، مدیران، برنامه‌ریزان و كارشناسان بخش مسكن بوده، كنترل بازار اجاره و ارائه سیاست‌های مناسب جهت جلوگیری از فشار هزینه این بازار بر مردم و اجاره‌نشینان بوده است. این احساس نیاز در روزهای اخیر كه به فصل نقل و انتقال واحدهای استیجاری نزدیك می‌شویم، نمود بیشتری پیدا كرده است. از تابستان گذشته بعضی مستاجران كه در جست‌وجوی مسكن جدید یا تمدید مسكن فعلی خود بوده‌اند با افزایش شدید قیمت اجاره‌بها روبه‌رو شده‌اند. بعضی از آنها كه توان تأمین اجاره‌بهای منطقه فعلی خود را ندارند، تصمیم به تغییر منطقه و مهاجرت از شهرهای بزرگ یا بعضا حاشیه‌نشینی گرفته‌اند.
افزایش سهم اجاره‌نشینی با وجود بهبود شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی
بررسی داده‌های آماری مركز آمار از سرشماری نفوس و مسكن نشان می‌دهد در سال‌های پس از انقلاب، همواره نسبت تعداد واحد مسكونی به تعداد خانوار (شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی) بهبود یافته است. این شاخص در اولین سرشماری بعد از انقلاب 167/1 بوده و در سال 1395 به بهترین میزان خود یعنی 060/1رسیده است.
در نگاه اول این بهبود می‌تواند امیدبخش باشد؛ یعنی افزایش واحدهای مسكونی رشد بیشتری نسبت به افزایش تعداد خانوارهای كشور داشته و امكان خانه‌دار شدن افراد بیشتر شده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد درصد خانواده‌های مستأجر نیز در حال افزایش بوده است تا جایی كه در سال 95 بیش از 37 درصد خانواده‌های شهری كشور در واحدهای استیجاری به سر می‌برده‌اند.
در شهرهای بزرگ این مسأله جدی‌تر است. برای مثال در شهر تهران در سال 95، بالغ بر 43 درصد از خانواده‌ها مستأجر بودند؛ یعنی اجاره‌نشینی و مصائب آن مسأله نزدیك به نیمی از جمعیت پایتخت بوده كه عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند.
تداوم اجباری اجاره‌نشینی به دلیل افزایش قیمت مسكن
هرچند ركود حاكم بر بازار مسكن از سال 92 تا پاییز 96 بعضی از مستاجران شهرهای بزرگ را امیدوار كرده بود با پس‌انداز و دریافت وام‌های مختلف صاحبخانه شوند و از دردسرهای اجاره‌نشینی خلاصی یابند، اما افزایش شدید قیمت مسكن در یك‌سال اخیر سبب شده است كمتر مستأجری رؤیای صاحبخانه شدن را در سر بپروراند. به عنوان مثال مطابق گزارش بانك مركزی میانگین قیمت یك مترمربع مسكن در شهر تهران در فروردین امسال بیش از 2/11 میلیون تومان بوده كه نسبت به زمان مشابه سال گذشته با افزایش 104 درصدی روبه‌رو شده كه این سطح از افزایش قیمت در سال‌های اخیر بی‌سابقه است.
در این شرایط دولت هم برنامه مشخصی برای صاحبخانه شدن مستاجران ندارد. در نتیجه بسیاری از خانواده‌های مستأجر یا خانواده‌هایی كه تازه تشكیل می‌شوند، قید خرید خانه را زده و باز هم ناچار تن به اجاره‌نشینی داده‌اند. طرح‌هایی مانند مسكن مهر كه هزینه زمین از هزینه نهایی مسكن حذف می‌شد یا مسكن ویژه كه هزینه زمین بعد از تحویل واحد مسكونی به صورت اقساط دریافت می‌شد نیز در این دولت اجرا نمی‌شود. بالاترین سقف تسهیلات خرید مسكن در كشور یعنی وام «مسكن یكم» هم دردی را دوا نمی‌كند. یك محاسبه ساده نشان می‌دهد سقف این تسهیلات یعنی 160 میلیون تومان برای زوجین تهرانی كمتر از 15 مترمربع از یك واحد مسكونی را پوشش می‌دهد. بماند كه كمتر مستأجری پیدا می‌شود که توان سپرده‌گذاری یكساله 80 میلیونی برای دریافت این سقف تسهیلات داشته باشد. افزایش میزان این وام هم تبعات تورمی خود را دارد و مردم هم توان بازپرداخت وام‌های سنگین‌تر را ندارند و كارگشا نیست.
آمار خانه‌های خالی شاهدی بر سرمایه‌ای شدن مسكن
افزایش چشمگیر تعداد خانه‌های خالی در سال‌های اخیر بیانگر افزایش تقاضای سوداگری در بازار مسکن است. بررسی سرشماری نفوس و مسكن در سال ۱۳۹۵ توسط مركز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسكونی خالی كشور 58/2 میلیون واحد است.
این در حالی است كه تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسكن سال 1390، 6/1 میلیون بوده است. یعنی تعداد خانه‌های خالی كشور تنها در یك بازه زمانی پنج ساله نزدیك 60 درصد افزایش یافته است. موضوع وقتی قابل تأمل تر است كه بدانیم بیش از 57 درصد واحدهای مسكونی خالی از سكنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان توزیع شده‌اند كه مراكز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند.
این نحوه توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند كه انگیزه كافی برای احتكار آنها وجود دارد. در تهران حدود 500 هزار خانه خالی وجود دارد كه عرضه این واحدها تأثیر بسیاری در كاهش قیمت مسكن و كنترل بازار اجاره می‌توانست داشته باشد.
علت ماجرا: افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسكن
توجه به نوع تقاضاهای موجود در بازار مسكن واقعیت را آشكارتر می‌سازد. در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تقاضاهای موجود در بخش مسكن را تقاضاهای سرمایه‌ای به خود اختصاص داده است. بر اساس آمار در سال‌های 90 تا 95 از 8/3 میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسكونی كشور، تنها یك میلیون واحد به مسكن‌های ملكی افراد اضافه شده است. این اعداد نشان می‌دهد در این سال‌ها بازار مسكن 8/2میلیون واحد تقاضای سرمایه‌ای را پاسخ داده است. بررسی روند تقاضاهای مصرفی در سال‌های پس از انقلاب اسلامی بیانگر این است كه سیاست‌های اعمالی دولت‌ها نتوانسته است این تقاضاهای سرمایه‌ای را مدیریت كند و سهم این تقاضاها به مقدار قابل توجهی رسیده است.
راهکارهای شش گانه
اما راهكارهای تنظیم و كنترل بازار مسكن و اجاره‌بها چیست؟ آیا روش‌هایی چون تعیین‌قیمت منطقه‌ای یا تعیین میزان افزایش قیمت‌ها می‌تواند مؤثر باشد؟
توانمند كردن خانواده‌ها
با حمایت هوشمندانه از تولید
و عرضه مسكن
یكی از علل اصلی افزایش قیمت مسكن و اجاره‌بها، كاهش میزان تولید و عرضه واحدهای مسكونی بوده است. در حالی كه با توجه به كمبود تعداد واحدهای مسكونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج سالانه بین 5/1 تا دو میلیون واحد مسكونی جدید در بازار مسكن موردنیاز است، در این سال‌ها سیاست‌های اتخاذی به تولید كمتر از 350هزار واحد مسكونی در سال منجر شده است.
البته باید گفت هرچند وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه تمهیداتی مانند استفاده از زمین‌های دولتی و تأمین پروانه ساخت رایگان برای پروژه‌های مشاركتی یا اعطای كارت اعتباری ساخت برای انبوه‌سازان درنظر‌گرفته، ولی اگر این انبوه‌سازی‌ها بدون ملاحظات لازم باشد، نباید انتظار تأثیر چندانی در تنظیم بازار مسكن داشت؛ زیرا تجربه نشان داده معمولا این حمایت‌ها كه به دست واسطه‌ها می‌رسد نه مصرف‌كننده نهایی، كاهش قیمتی را در پی ندارد. از طرفی چون الزامی برای عرضه به‌موقع واحدهای نوساز وجود ندارد، زمینه برای سوداگری و احتكار واحدهای مسكونی فراهم می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی از طرح «مسكن ویژه در شهر تهران» به عنوان یك الگوی موفق انبوه‌سازی در سال‌های اخیر می‌تواند استفاده كند. در این طرح انبوه‌سازان تبدیل به یك واسطه مدیریتی شدند كه حق‌الزحمه خدمت ارائه‌شده خود را دریافت كردند و انگیزه بالایی نیز برای تكمیل و تحویل به‌موقع پروژه داشتند. در نتیجه واحدهای نوساز به سرعت و با قیمت مناسب به‌دست مردم رسید. هزینه زمین هم بعد از تحویل واحدهای مسكونی از متقاضیان اخذ می‌شد، بنابراین افراد بیشتری می‌توانستند در این طرح صاحبخانه شوند.
عرضه واحدهای خالی نگه داشته شده با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی
در صورت اخذ مالیات سنگین بر واحدهایی كه خالی نگه داشته شده‌اند، مالكان این واحدها مجبور به عرضه آنها در بازار خرید یا اجاره مسكن خواهند شد. همان‌طور كه گفته شد سهم قابل توجه این واحدها در استان‌های پر‌تقاضا نشانگر این است كه عرضه این واحدها تا چه حد می‌تواند بر كنترل بازار اجاره مؤثر باشد. لازم به ذكر است مجلس طرح مالیات بر خانه‌های خالی را به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ تصویب كرد. بر اساس ماده 54 مكرر این قانون، واحدهای مسكونی واقع در شهرهای با‌جمعیت بیش از صد هزار نفر كه به استناد سامانه ملی املاك و اسكان كشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. در همین راستا، مجلس در تبصره 7 ماده 169 مكرر قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف كرده بود تا پایان بهمن‌ماه 94، سامانه ملی املاك و اسكان كشور را ایجاد كند؛ اما پس از گذشت بیش از سه سال از پایان مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تكمیل این سامانه مهم و ضروری هنوز این سامانه تكمیل نشده و خسارات بسیاری بر مردم و به‌خصوص مستاجران وارد شده است.
مقابله با سوداگری مسكن
با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه
یكی از عوامل مهم افزایش قیمت مسكن كه به افزایش قیمت مسكن و بالطبع اجاره‌بها منجر می‌شود، حضور و فعالیت سوداگران در بخش مسكن است. نسخه‌ای كه دولت‌ها برای كنترل سوداگری در بازار مسكن استفاده می‌كنند وضع مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. در این مالیات كه قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسكن است دولت‌ها درصدی از ما‌به‌التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌كنند تا حاشیه سود در معاملات مسكن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه كاهش پیدا كند. شایان ذكر است خانه اول هر فرد تقاضای مصرفی است و تولیدكنندگان مسكن از این مالیات معاف هستند.
تكمیل و تحویل واحدهای باقیمانده مسكن مهر
از طرفی تكمیل واحدهای باقیمانده مسكن مهر نیز در افزایش عرضه و كنترل بازار اجاره مؤثر است. عمده متقاضیان مسكن مهر در این سال‌ها به ناچار در واحدهای استیجاری زندگی كرده‌اند. تكمیل و تحویل واحدهای مسكن مهر، می‌توانست خانواده‌های بسیاری را از رنج و مشكلات اجاره‌نشینی رهایی بخشد. در این صورت واحدهای استیجاری كه در این سال‌ها در اختیار آنها بوده نیز به بازار عرضه می‌شود. برای مثال مطابق با گزارش رسمی سازمان برنامه و بودجه تا پایان سال 96 فقط در دو شهر جدید پردیس و پرند 120 هزار واحد مسكن مهر به متقاضیان آنها تحویل داده نشده است. بی‌شك تكمیل و تحویل این واحدها كه اتفاقا مورد استقبال خانواده‌ها قرار گرفته، می‌تواند نقش مهمی در كنترل بازار اجاره در شهر تهران داشته باشد.
افزایش زمان اجاره‌بها با روش‌های تشویقی نه اجباری
دولت می‌تواند به صورت تشویقی نه اجباری افرادی كه خانه‌های خود را بیش از دو سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف كند یا سازندگانی كه واحدهای خود را پس از آماده شدن، بیش از یك سال اجاره می‌دهند را از پرداخت مالیات ساخت‌وساز مسكن یا اولین مالیات نقل و انتقال معاف كند. این افراد می‌توانند در پایان هر سال قیمت اجاره‌بها را به میزان تورم رسمی كشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره‌بها جلوگیری می‌كند.
ایجاد اپراتورهای اجاره‌داری
دولت برای انجام فعالیت قاعده‌گذاری و تنظیم بازار و مقررات (رگولاتوری)، نیازمند تشكیل اپراتورهای تخصصی در حوزه مربوطه است. تكثر بنگاه‌های املاك فرآیند نظارت دولت را بر این بنگاه‌های اقتصادی كم و انحراف آنها از قوانین و مقررات را افزایش می‌دهد. ایجاد و استفاده از اپراتورهای اجاره مسكن می‌تواند راهگشا باشد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند كه با اخذ كارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امكان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع‌شده از سوی دولت امكان‌پذیر خواهد بود.
بررسی داده‌های آماری مركز آمار از سرشماری نفوس و مسكن نشان می‌دهد در سال‌های پس از انقلاب، همواره نسبت تعداد واحد مسكونی به تعداد خانوار (شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی) بهبود یافته است. این شاخص در اولین سرشماری بعد از انقلاب 167/1 بوده و در سال 1395 به بهترین میزان خود یعنی 060/1رسیده است.
در نگاه اول این بهبود می‌تواند امیدبخش باشد؛ یعنی افزایش واحدهای مسكونی رشد بیشتری نسبت به افزایش تعداد خانوارهای كشور داشته و امكان خانه‌دار شدن افراد بیشتر شده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد درصد خانواده‌های مستأجر نیز در حال افزایش بوده است تا جایی كه در سال 95 بیش از 37 درصد خانواده‌های شهری كشور در واحدهای استیجاری به سر می‌برده‌اند.
در شهرهای بزرگ این مسأله جدی‌تر است. برای مثال در شهر تهران در سال 95، بالغ بر 43 درصد از خانواده‌ها مستأجر بودند؛ یعنی اجاره‌نشینی و مصائب آن مسأله نزدیك به نیمی از جمعیت پایتخت بوده كه عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند.
تداوم اجباری اجاره‌نشینی به دلیل افزایش قیمت مسكن
هرچند ركود حاكم بر بازار مسكن از سال 92 تا پاییز 96 بعضی از مستاجران شهرهای بزرگ را امیدوار كرده بود با پس‌انداز و دریافت وام‌های مختلف صاحبخانه شوند و از دردسرهای اجاره‌نشینی خلاصی یابند، اما افزایش شدید قیمت مسكن در یك‌سال اخیر سبب شده است كمتر مستأجری رؤیای صاحبخانه شدن را در سر بپروراند. به عنوان مثال مطابق گزارش بانك مركزی میانگین قیمت یك مترمربع مسكن در شهر تهران در فروردین امسال بیش از 2/11 میلیون تومان بوده كه نسبت به زمان مشابه سال گذشته با افزایش 104 درصدی روبه‌رو شده كه این سطح از افزایش قیمت در سال‌های اخیر بی‌سابقه است.
در این شرایط دولت هم برنامه مشخصی برای صاحبخانه شدن مستاجران ندارد. در نتیجه بسیاری از خانواده‌های مستأجر یا خانواده‌هایی كه تازه تشكیل می‌شوند، قید خرید خانه را زده و باز هم ناچار تن به اجاره‌نشینی داده‌اند. طرح‌هایی مانند مسكن مهر كه هزینه زمین از هزینه نهایی مسكن حذف می‌شد یا مسكن ویژه كه هزینه زمین بعد از تحویل واحد مسكونی به صورت اقساط دریافت می‌شد نیز در این دولت اجرا نمی‌شود. بالاترین سقف تسهیلات خرید مسكن در كشور یعنی وام «مسكن یكم» هم دردی را دوا نمی‌كند. یك محاسبه ساده نشان می‌دهد سقف این تسهیلات یعنی 160 میلیون تومان برای زوجین تهرانی كمتر از 15 مترمربع از یك واحد مسكونی را پوشش می‌دهد. بماند كه كمتر مستأجری پیدا می‌شود که توان سپرده‌گذاری یكساله 80 میلیونی برای دریافت این سقف تسهیلات داشته باشد. افزایش میزان این وام هم تبعات تورمی خود را دارد و مردم هم توان بازپرداخت وام‌های سنگین‌تر را ندارند و كارگشا نیست.
آمار خانه‌های خالی شاهدی بر سرمایه‌ای شدن مسكن
افزایش چشمگیر تعداد خانه‌های خالی در سال‌های اخیر بیانگر افزایش تقاضای سوداگری در بازار مسکن است. بررسی سرشماری نفوس و مسكن در سال ۱۳۹۵ توسط مركز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسكونی خالی كشور 58/2 میلیون واحد است.
این در حالی است كه تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسكن سال 1390، 6/1 میلیون بوده است. یعنی تعداد خانه‌های خالی كشور تنها در یك بازه زمانی پنج ساله نزدیك 60 درصد افزایش یافته است. موضوع وقتی قابل تأمل تر است كه بدانیم بیش از 57 درصد واحدهای مسكونی خالی از سكنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان توزیع شده‌اند كه مراكز این استان‌ها به لحاظ شرایط قیمتی در سطح بالاتری نسبت به شهرهای دیگر قرار دارند.
این نحوه توزیع نشان می‌دهد تعداد زیادی از این واحدها به لحاظ قیمتی در شرایطی قرار دارند كه انگیزه كافی برای احتكار آنها وجود دارد. در تهران حدود 500 هزار خانه خالی وجود دارد كه عرضه این واحدها تأثیر بسیاری در كاهش قیمت مسكن و كنترل بازار اجاره می‌توانست داشته باشد.
علت ماجرا: افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسكن
توجه به نوع تقاضاهای موجود در بازار مسكن واقعیت را آشكارتر می‌سازد. در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تقاضاهای موجود در بخش مسكن را تقاضاهای سرمایه‌ای به خود اختصاص داده است. بر اساس آمار در سال‌های 90 تا 95 از 8/3 میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسكونی كشور، تنها یك میلیون واحد به مسكن‌های ملكی افراد اضافه شده است. این اعداد نشان می‌دهد در این سال‌ها بازار مسكن 8/2میلیون واحد تقاضای سرمایه‌ای را پاسخ داده است. بررسی روند تقاضاهای مصرفی در سال‌های پس از انقلاب اسلامی بیانگر این است كه سیاست‌های اعمالی دولت‌ها نتوانسته است این تقاضاهای سرمایه‌ای را مدیریت كند و سهم این تقاضاها به مقدار قابل توجهی رسیده است.
راهکارهای شش گانه
اما راهكارهای تنظیم و كنترل بازار مسكن و اجاره‌بها چیست؟ آیا روش‌هایی چون تعیین‌قیمت منطقه‌ای یا تعیین میزان افزایش قیمت‌ها می‌تواند مؤثر باشد؟
توانمند كردن خانواده‌ها
با حمایت هوشمندانه از تولید
و عرضه مسكن
یكی از علل اصلی افزایش قیمت مسكن و اجاره‌بها، كاهش میزان تولید و عرضه واحدهای مسكونی بوده است. در حالی كه با توجه به كمبود تعداد واحدهای مسكونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج سالانه بین 5/1 تا دو میلیون واحد مسكونی جدید در بازار مسكن موردنیاز است، در این سال‌ها سیاست‌های اتخاذی به تولید كمتر از 350هزار واحد مسكونی در سال منجر شده است.
البته باید گفت هرچند وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه تمهیداتی مانند استفاده از زمین‌های دولتی و تأمین پروانه ساخت رایگان برای پروژه‌های مشاركتی یا اعطای كارت اعتباری ساخت برای انبوه‌سازان درنظر‌گرفته، ولی اگر این انبوه‌سازی‌ها بدون ملاحظات لازم باشد، نباید انتظار تأثیر چندانی در تنظیم بازار مسكن داشت؛ زیرا تجربه نشان داده معمولا این حمایت‌ها كه به دست واسطه‌ها می‌رسد نه مصرف‌كننده نهایی، كاهش قیمتی را در پی ندارد. از طرفی چون الزامی برای عرضه به‌موقع واحدهای نوساز وجود ندارد، زمینه برای سوداگری و احتكار واحدهای مسكونی فراهم می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی از طرح «مسكن ویژه در شهر تهران» به عنوان یك الگوی موفق انبوه‌سازی در سال‌های اخیر می‌تواند استفاده كند. در این طرح انبوه‌سازان تبدیل به یك واسطه مدیریتی شدند كه حق‌الزحمه خدمت ارائه‌شده خود را دریافت كردند و انگیزه بالایی نیز برای تكمیل و تحویل به‌موقع پروژه داشتند. در نتیجه واحدهای نوساز به سرعت و با قیمت مناسب به‌دست مردم رسید. هزینه زمین هم بعد از تحویل واحدهای مسكونی از متقاضیان اخذ می‌شد، بنابراین افراد بیشتری می‌توانستند در این طرح صاحبخانه شوند.
عرضه واحدهای خالی نگه داشته شده با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی
در صورت اخذ مالیات سنگین بر واحدهایی كه خالی نگه داشته شده‌اند، مالكان این واحدها مجبور به عرضه آنها در بازار خرید یا اجاره مسكن خواهند شد. همان‌طور كه گفته شد سهم قابل توجه این واحدها در استان‌های پر‌تقاضا نشانگر این است كه عرضه این واحدها تا چه حد می‌تواند بر كنترل بازار اجاره مؤثر باشد. لازم به ذكر است مجلس طرح مالیات بر خانه‌های خالی را به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ تصویب كرد. بر اساس ماده 54 مكرر این قانون، واحدهای مسكونی واقع در شهرهای با‌جمعیت بیش از صد هزار نفر كه به استناد سامانه ملی املاك و اسكان كشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد. در همین راستا، مجلس در تبصره 7 ماده 169 مكرر قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهرسازی را موظف كرده بود تا پایان بهمن‌ماه 94، سامانه ملی املاك و اسكان كشور را ایجاد كند؛ اما پس از گذشت بیش از سه سال از پایان مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تكمیل این سامانه مهم و ضروری هنوز این سامانه تكمیل نشده و خسارات بسیاری بر مردم و به‌خصوص مستاجران وارد شده است.
مقابله با سوداگری مسكن
با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه
یكی از عوامل مهم افزایش قیمت مسكن كه به افزایش قیمت مسكن و بالطبع اجاره‌بها منجر می‌شود، حضور و فعالیت سوداگران در بخش مسكن است. نسخه‌ای كه دولت‌ها برای كنترل سوداگری در بازار مسكن استفاده می‌كنند وضع مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. در این مالیات كه قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسكن است دولت‌ها درصدی از ما‌به‌التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌كنند تا حاشیه سود در معاملات مسكن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه كاهش پیدا كند. شایان ذكر است خانه اول هر فرد تقاضای مصرفی است و تولیدكنندگان مسكن از این مالیات معاف هستند.
تكمیل و تحویل واحدهای باقیمانده مسكن مهر
از طرفی تكمیل واحدهای باقیمانده مسكن مهر نیز در افزایش عرضه و كنترل بازار اجاره مؤثر است. عمده متقاضیان مسكن مهر در این سال‌ها به ناچار در واحدهای استیجاری زندگی كرده‌اند. تكمیل و تحویل واحدهای مسكن مهر، می‌توانست خانواده‌های بسیاری را از رنج و مشكلات اجاره‌نشینی رهایی بخشد. در این صورت واحدهای استیجاری كه در این سال‌ها در اختیار آنها بوده نیز به بازار عرضه می‌شود. برای مثال مطابق با گزارش رسمی سازمان برنامه و بودجه تا پایان سال 96 فقط در دو شهر جدید پردیس و پرند 120 هزار واحد مسكن مهر به متقاضیان آنها تحویل داده نشده است. بی‌شك تكمیل و تحویل این واحدها كه اتفاقا مورد استقبال خانواده‌ها قرار گرفته، می‌تواند نقش مهمی در كنترل بازار اجاره در شهر تهران داشته باشد.
افزایش زمان اجاره‌بها با روش‌های تشویقی نه اجباری
دولت می‌تواند به صورت تشویقی نه اجباری افرادی كه خانه‌های خود را بیش از دو سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف كند یا سازندگانی كه واحدهای خود را پس از آماده شدن، بیش از یك سال اجاره می‌دهند را از پرداخت مالیات ساخت‌وساز مسكن یا اولین مالیات نقل و انتقال معاف كند. این افراد می‌توانند در پایان هر سال قیمت اجاره‌بها را به میزان تورم رسمی كشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره‌بها جلوگیری می‌كند.
ایجاد اپراتورهای اجاره‌داری
دولت برای انجام فعالیت قاعده‌گذاری و تنظیم بازار و مقررات (رگولاتوری)، نیازمند تشكیل اپراتورهای تخصصی در حوزه مربوطه است. تكثر بنگاه‌های املاك فرآیند نظارت دولت را بر این بنگاه‌های اقتصادی كم و انحراف آنها از قوانین و مقررات را افزایش می‌دهد. ایجاد و استفاده از اپراتورهای اجاره مسكن می‌تواند راهگشا باشد. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند كه با اخذ كارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امكان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع‌شده از سوی دولت امكان‌پذیر خواهد بود.