آیا سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی از ساخت مسکن تا تامین سکونتگاه، پاسخگوی بحران خانه‌دار شدن مردم است؟
تامین مسکن جای ساخت را نمی‌گیرد
مسکن سال‌هاست از یک نیاز اولیه به یکی از سنگین‌ترین هزینه‌های زندگی خانوارهای ایرانی تبدیل شده است؛ هزینه‌ای که بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه خانوار را می‌بلعد و امکان پس‌انداز، ازدواج، فرزندآوری و تأمین سایر نیازهای ضروری را محدود می‌کند.
محسن نظری - گروه اقتصاد
روزهای پایانی مرداد امسال غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اعلام کرد که سهم مسکن از هزینه خانوارها در کشور به‌طور متوسط از ۵۰ درصد فراتر رفته است؛ در حالی که به گفته او، این سهم پیشتر حدود ۳۰ درصد بود. همزمان، آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن خانوارهای شهری در شهریور امسال به 6/32 درصد رسیده و تورم سالانه اجاره نیز ۳۲ درصد بوده است. هرچند این نرخ‌ها از تورم کل کشور پایین‌تر است اما افزایش اجاره‌بها در کنار سهم بالای مسکن از سبد هزینه‌های خانوار، فشار سنگینی بر مستأجران وارد می‌کند. بیش از هفت میلیون خانوار در کشور مستأجرند و آمارها نشان می‌دهد که حدود یک‌چهارم خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. تهران نیز با سهمی در حدود ۵۱ درصد، در شمار استان‌هایی قرار دارد که جمعیت مستأجر بالایی دارند. در چنین وضعیتی، بحران مسکن فقط مساله افزایش قیمت خرید خانه نیست؛ میلیون‌ها خانوار برای تمدید اجاره مسکن و یا قرارداد آن با دشواری مواجه‌اند و بخش بزرگی از درآمدشان را صرف تأمین سرپناه می‌کنند. در این شرایط، دولت (وزارت راه و شهرسازی) به عنوان سیاست‌گذاری مسکن باید همزمان دو هدف کاهش فشار اجاره و فراهم‌کردن امکان خانه‌دار شدن مستاجران را دنبال کند. با این حال، اظهارات جدید فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، درباره تغییر رویکرد از ساخت مسکن به تأمین سکونتگاه، این پرسش را مطرح می‌کند که آیا قرار است مساله تولید مسکن از اولویت دولت خارج شود؟
تغییر صورت مساله به جای حل آن
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر ضرورت تغییر رویکرد سیاست‌گذاری مسکن گفت: تلاش می‌کنیم سیاست مسکن را از تولید صرف واحد مسکونی به تأمین سکونتگاه‌های شایسته و متناسب با نیاز واقعی جامعه تغییر دهیم. او با اشاره به تجربه طرح‌های حمایتی مسکن اظهار کرد: تجربه گذشته نشان داده که اگر مسکن از خدمات سکونتگاهی، رفاهی و پیوست‌های زیستی جدا شود، شهرک‌های اقماری و خوابگاهی شکل می‌گیرند که می‌توانند به بستری برای فرسایش اجتماعی تبدیل شوند.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه مسکن استیجاری با عنوان «آشیان» اظهار کرد: این طرح پس از سال‌ها برای زوج‌های جوان در حال اجراست و دهک‌های درآمدی یک تا چهار و مددجویان نهادهای حمایتی در اولویت قرار دارند. همچنین با بارگذاری گسترده زمین در شهرهای کوچک و روستاها، احیای الگوی ساخت تدریجی مسکن توسط مردم دنبال می‌شود.
توجه به کیفیت سکونتگاه، دسترسی به خدمات شهری، حمل‌ونقل، مدرسه، درمان و زیرساخت‌های ضروری، ضرورتی انکارناپذیر است. ساخت واحدهای مسکونی بدون توجه به این نیازها می‌تواند مشکلات تازه‌ای ایجاد کند و هزینه زندگی در این مناطق را افزایش دهد. با این حال، مساله اینجاست که تأمین خدمات سکونتی و افزایش عرضه مسکن، دو سیاست جایگزین یکدیگر نیستند. کشور هم به شهر و محله برخوردار از زیرساخت نیاز دارد و هم به تولید مسکن متناسب با نیاز خانوارها. اگر مقصود از تغییر رویکرد، حذف ساخت مسکن و جایگزینی آن با اجاره‌داری دولتی باشد، مساله اصلی همچنان باقی خواهد ماند. خانواری که توان خرید خانه ندارد، تنها به دلیل برخورداری از یک واحد استیجاری، از مشکل خانه‌دار نشدن رها نمی‌شود.
مسکن؛ حق مردم و تکلیف قانونی دولت
طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. این اصل دولت را موظف کرده تا با رعایت اولویت برای نیازمندان، به‌ویژه کارگران و روستانشینان، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند؛ بنابراین، تأمین مسکن صرفا یک برنامه عمرانی یا انتخاب اختیاری میان ساخت‌وساز و اجاره‌داری نیست؛ موضوعی است که در قانون اساسی به‌عنوان حق مردم و مسئولیتی برای دولت مورد توجه قرار گرفته است. در این چارچوب، مسکن استیجاری می‌تواند برای خانوارهایی که در شرایط اضطراری قرار دارند یا در کوتاه‌مدت امکان خرید خانه ندارند، ابزار حمایتی مفیدی باشد اما نمی‌توان آن را جایگزین سیاست افزایش عرضه و خانه‌دار کردن خانوارهای فاقد مسکن کرد. میان برخورداری از سرپناه و مالکیت مسکن، تفاوتی اساسی است؛ به‌ویژه در اقتصادی که اجاره‌بها مرتب افزایش می‌یابد و امکان پس‌انداز برای بسیاری از مستأجران محدود شده است.
قانون مسکن‌سازی
قانون جهش تولید مسکن که سال ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید، دولت را موظف کرد به‌طور متوسط سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. این قانون با هدف افزایش عرضه، تأمین زمین، استفاده از ظرفیت‌های دولتی و هدایت منابع مالی به بخش مسکن تدوین شد. با این حال بر اساس آمار مرکز آمار، در سال ۱۴۰۴ در مجموع برای ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی پروانه‌های ساخت صادر شده است. با این حال، افت صدور پروانه‌ها تضعیف جریان تولید مسکن را نشان می‌دهد؛ موضوعی که در صورت تداوم، می‌تواند عرضه آینده بازار مسکن را نیز محدودتر کند و این موضوع بر افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره در سال‌های آینده اثر می‌گذارد، موضوعی که در دهه 90 نیز رخ داد و قیمت مسکن در سال‌های پایانی این دهه و اوایل دهه 1400 قیمت‌ها جهش‌های شدیدی را تجربه کردند. در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که وزارت راه و شهرسازی برای تحقق تکلیف قانونی افزایش تولید مسکن چه برنامه‌ای دارد و اگر کمبود نقدینگی، دشواری تامین زیرساخت و محدودیت منابع مالی از موانع ساخت‌وساز است، انتظار می‌رود متولی بخش مسکن برای رفع این موانع برنامه‌ای ارائه کند نه این‌که مساله تولید را در سایه تغییر عنوان سیاست‌گذاری قرار دهد.
بانک‌ها؛ حلقه مفقوده اجرای قانون
یکی از محورهای مهم قانون جهش تولید مسکن، تأمین مالی از طریق شبکه بانکی است. ماده ۴ این قانون، بانک‌ها را مکلف کرده تا 20 درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند. اجرای این تکلیف برای پیشبرد پروژه‌های حمایتی اهمیت دارد؛ زیرا تأمین مالی این طرح‌ها بر دو پایه اصلی، یعنی آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی، استوار است.
بانک‌ها به این تکلیف قانونی عمل نکردند، به طوری که به‌جز بانک مسکن، سایر بانک‌ها تقریبا عملکرد مناسبی نداشتند. در عمل، محدودیت منابع خانوارها و عدم اجرای قانون از سوی بانک‌ها، روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با کندی مواجه کرده است. در این شرایط هزینه مصالح، دستمزد و تجهیزات افزایش می‌یابد و هر ماه تأخیر نیز هزینه تکمیل واحدها را بیشتر می‌کند. در نتیجه، متقاضی ناچار می‌شود آورده بیشتری پرداخت کند؛ آورده‌ای که ممکن است از توان مالی او خارج باشد و خود به مانعی برای ادامه پروژه تبدیل شود؛ یعنی انتظار تحقق هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد بدون تأمین منابع مالی واقع‌بینانه نخواهد بود. وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی سیاست مسکن، نمی‌تواند صرفا به اعلام مشکلات بسنده کند. پیگیری عملکرد بانک‌ها، هماهنگی با بانک مرکزی و استفاده از ابزارهای قانونی برای الزام شبکه بانکی به اجرای تعهدات، بخشی از مسئولیت این وزارتخانه است.
مسکن استیجاری؛ مُسکن یا راه‌حل؟
طرح مسکن استیجاری می‌تواند بخشی از فشار بر مستأجران کم‌درآمد را کاهش دهد؛ به‌خصوص اگر واحدها با اجاره‌ای پایین‌تر از نرخ بازار و بر اساس معیارهای روشن به خانوارهای واجد شرایط اختصاص یابد. با این حال، اثرگذاری چنین طرحی به تعداد واحدها، محل ساخت، میزان اجاره، شیوه انتخاب مستأجران و مدت برخورداری از حمایت وابسته است. اگر قرار باشد تعداد محدودی واحد مثلا ۱۰ هزار یا حتی ۵۰ هزار واحد، در قالب مسکن استیجاری عرضه شود، باید مشخص شود این تعداد در برابر بیش از هفت میلیون خانوار مستأجر چه سهمی دارد. چنین طرحی، حتی در صورت اجرای موفق، فقط بخشی از نیاز گروه‌های هدف را پوشش می‌دهد و نمی‌تواند به‌تنهایی جایگزین تولید مستمر مسکن شود.یکی از راهکارهای اساسی، واگذاری زمین مناسب با قیمت بسیار پایین یا به‌صورت رایگان به خانوارهای واجد شرایط، به‌ویژه در شهرهای کوچک و مناطق دارای زمین دولتی است، البته زمین رایگان به‌تنهایی کافی نیست؛ دولت باید همزمان زیرساخت‌های ضروری را تأمین کند، امکان ساخت تدریجی را فراهم آورد و برای خانوارهایی که توان مالی محدودی دارند، تسهیلات متناسب با هزینه واقعی ساخت در نظر بگیرد.
تغییر صورت مساله به جای حل آن
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر ضرورت تغییر رویکرد سیاست‌گذاری مسکن گفت: تلاش می‌کنیم سیاست مسکن را از تولید صرف واحد مسکونی به تأمین سکونتگاه‌های شایسته و متناسب با نیاز واقعی جامعه تغییر دهیم. او با اشاره به تجربه طرح‌های حمایتی مسکن اظهار کرد: تجربه گذشته نشان داده که اگر مسکن از خدمات سکونتگاهی، رفاهی و پیوست‌های زیستی جدا شود، شهرک‌های اقماری و خوابگاهی شکل می‌گیرند که می‌توانند به بستری برای فرسایش اجتماعی تبدیل شوند.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه مسکن استیجاری با عنوان «آشیان» اظهار کرد: این طرح پس از سال‌ها برای زوج‌های جوان در حال اجراست و دهک‌های درآمدی یک تا چهار و مددجویان نهادهای حمایتی در اولویت قرار دارند. همچنین با بارگذاری گسترده زمین در شهرهای کوچک و روستاها، احیای الگوی ساخت تدریجی مسکن توسط مردم دنبال می‌شود.
توجه به کیفیت سکونتگاه، دسترسی به خدمات شهری، حمل‌ونقل، مدرسه، درمان و زیرساخت‌های ضروری، ضرورتی انکارناپذیر است. ساخت واحدهای مسکونی بدون توجه به این نیازها می‌تواند مشکلات تازه‌ای ایجاد کند و هزینه زندگی در این مناطق را افزایش دهد. با این حال، مساله اینجاست که تأمین خدمات سکونتی و افزایش عرضه مسکن، دو سیاست جایگزین یکدیگر نیستند. کشور هم به شهر و محله برخوردار از زیرساخت نیاز دارد و هم به تولید مسکن متناسب با نیاز خانوارها. اگر مقصود از تغییر رویکرد، حذف ساخت مسکن و جایگزینی آن با اجاره‌داری دولتی باشد، مساله اصلی همچنان باقی خواهد ماند. خانواری که توان خرید خانه ندارد، تنها به دلیل برخورداری از یک واحد استیجاری، از مشکل خانه‌دار نشدن رها نمی‌شود.
مسکن؛ حق مردم و تکلیف قانونی دولت
طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. این اصل دولت را موظف کرده تا با رعایت اولویت برای نیازمندان، به‌ویژه کارگران و روستانشینان، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند؛ بنابراین، تأمین مسکن صرفا یک برنامه عمرانی یا انتخاب اختیاری میان ساخت‌وساز و اجاره‌داری نیست؛ موضوعی است که در قانون اساسی به‌عنوان حق مردم و مسئولیتی برای دولت مورد توجه قرار گرفته است. در این چارچوب، مسکن استیجاری می‌تواند برای خانوارهایی که در شرایط اضطراری قرار دارند یا در کوتاه‌مدت امکان خرید خانه ندارند، ابزار حمایتی مفیدی باشد اما نمی‌توان آن را جایگزین سیاست افزایش عرضه و خانه‌دار کردن خانوارهای فاقد مسکن کرد. میان برخورداری از سرپناه و مالکیت مسکن، تفاوتی اساسی است؛ به‌ویژه در اقتصادی که اجاره‌بها مرتب افزایش می‌یابد و امکان پس‌انداز برای بسیاری از مستأجران محدود شده است.
قانون مسکن‌سازی
قانون جهش تولید مسکن که سال ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید، دولت را موظف کرد به‌طور متوسط سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. این قانون با هدف افزایش عرضه، تأمین زمین، استفاده از ظرفیت‌های دولتی و هدایت منابع مالی به بخش مسکن تدوین شد. با این حال بر اساس آمار مرکز آمار، در سال ۱۴۰۴ در مجموع برای ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی پروانه‌های ساخت صادر شده است. با این حال، افت صدور پروانه‌ها تضعیف جریان تولید مسکن را نشان می‌دهد؛ موضوعی که در صورت تداوم، می‌تواند عرضه آینده بازار مسکن را نیز محدودتر کند و این موضوع بر افزایش قیمت مسکن و افزایش اجاره در سال‌های آینده اثر می‌گذارد، موضوعی که در دهه 90 نیز رخ داد و قیمت مسکن در سال‌های پایانی این دهه و اوایل دهه 1400 قیمت‌ها جهش‌های شدیدی را تجربه کردند. در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که وزارت راه و شهرسازی برای تحقق تکلیف قانونی افزایش تولید مسکن چه برنامه‌ای دارد و اگر کمبود نقدینگی، دشواری تامین زیرساخت و محدودیت منابع مالی از موانع ساخت‌وساز است، انتظار می‌رود متولی بخش مسکن برای رفع این موانع برنامه‌ای ارائه کند نه این‌که مساله تولید را در سایه تغییر عنوان سیاست‌گذاری قرار دهد.
بانک‌ها؛ حلقه مفقوده اجرای قانون
یکی از محورهای مهم قانون جهش تولید مسکن، تأمین مالی از طریق شبکه بانکی است. ماده ۴ این قانون، بانک‌ها را مکلف کرده تا 20 درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند. اجرای این تکلیف برای پیشبرد پروژه‌های حمایتی اهمیت دارد؛ زیرا تأمین مالی این طرح‌ها بر دو پایه اصلی، یعنی آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی، استوار است.
بانک‌ها به این تکلیف قانونی عمل نکردند، به طوری که به‌جز بانک مسکن، سایر بانک‌ها تقریبا عملکرد مناسبی نداشتند. در عمل، محدودیت منابع خانوارها و عدم اجرای قانون از سوی بانک‌ها، روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با کندی مواجه کرده است. در این شرایط هزینه مصالح، دستمزد و تجهیزات افزایش می‌یابد و هر ماه تأخیر نیز هزینه تکمیل واحدها را بیشتر می‌کند. در نتیجه، متقاضی ناچار می‌شود آورده بیشتری پرداخت کند؛ آورده‌ای که ممکن است از توان مالی او خارج باشد و خود به مانعی برای ادامه پروژه تبدیل شود؛ یعنی انتظار تحقق هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد بدون تأمین منابع مالی واقع‌بینانه نخواهد بود. وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی سیاست مسکن، نمی‌تواند صرفا به اعلام مشکلات بسنده کند. پیگیری عملکرد بانک‌ها، هماهنگی با بانک مرکزی و استفاده از ابزارهای قانونی برای الزام شبکه بانکی به اجرای تعهدات، بخشی از مسئولیت این وزارتخانه است.
مسکن استیجاری؛ مُسکن یا راه‌حل؟
طرح مسکن استیجاری می‌تواند بخشی از فشار بر مستأجران کم‌درآمد را کاهش دهد؛ به‌خصوص اگر واحدها با اجاره‌ای پایین‌تر از نرخ بازار و بر اساس معیارهای روشن به خانوارهای واجد شرایط اختصاص یابد. با این حال، اثرگذاری چنین طرحی به تعداد واحدها، محل ساخت، میزان اجاره، شیوه انتخاب مستأجران و مدت برخورداری از حمایت وابسته است. اگر قرار باشد تعداد محدودی واحد مثلا ۱۰ هزار یا حتی ۵۰ هزار واحد، در قالب مسکن استیجاری عرضه شود، باید مشخص شود این تعداد در برابر بیش از هفت میلیون خانوار مستأجر چه سهمی دارد. چنین طرحی، حتی در صورت اجرای موفق، فقط بخشی از نیاز گروه‌های هدف را پوشش می‌دهد و نمی‌تواند به‌تنهایی جایگزین تولید مستمر مسکن شود.یکی از راهکارهای اساسی، واگذاری زمین مناسب با قیمت بسیار پایین یا به‌صورت رایگان به خانوارهای واجد شرایط، به‌ویژه در شهرهای کوچک و مناطق دارای زمین دولتی است، البته زمین رایگان به‌تنهایی کافی نیست؛ دولت باید همزمان زیرساخت‌های ضروری را تأمین کند، امکان ساخت تدریجی را فراهم آورد و برای خانوارهایی که توان مالی محدودی دارند، تسهیلات متناسب با هزینه واقعی ساخت در نظر بگیرد.