نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران:
مستاجران خانه‌ها را ترک نکنند
«می‌توانند قبول نکنند.» این را حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران خطاب به مستاجران درباره افزایش بیش از حد تعیین‌شده اجاره‌بها توسط صاحبخانه‌ها و برخلاف مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در شرایط فعلی کشور می‌گوید؛ از نظر او در شرایط عادی و طبق قانون، مالک حق دارد هر قیمتی که می‌خواهد برای خانه‌اش بگذارد اما این قانون برای شرایط عادی است؛ شرایطی که این روزها اصلا عادی نیست و مستاجران می‌توانند زیر بار حرف زور نروند.
در شهر تهران، همچنان تمدید قراردادهایی در این روزها انجام شده که بسیار بیشتر از 25درصد است و بسیاری از مستاجران مجبور به تخلیه یا ناچار به قبول مقدار تعیین‌شده توسط صاحبخانه شده‌اند.
اگر مستاجری قراردادش را تمدید کرده یعنی راضی است، اما اگر از مقدار تعیین‌شده رضایت ندارد، می‌تواند قراردادش را امضا نکند.
اگر رضایت ندهد که صاحبخانه حکم تخلیه می‌گیرد.
در حال حاضر و در شرایط فعلی، اجازه انجام این عمل را ندارد. طبق این مصوبه، با افزایش بیشتر از سقف تعیین‌شده و رضایت نداشتن مستاجر تا سه ماه بعد از عادی شدن وضعیت کرونا، هیچ دادگاهی حکم به تخلیه صادر نمی‌کند. در واقع مستاجر در خانه‌ای است که اجاره‌اش یک میلیون تومان است، طبق قانون، 25درصد یعنی اجاره سال جدید باید یک میلیون و 250 هزار تومان باشد. اما مالک می‌گوید سه میلیون تومان. در چنین شرایطی مستاجر می‌تواند بگوید من نه سه میلیون می‌دهم و نه تخلیه می‌کنم. بعد از آن هم لازم نیست کاری انجام دهد.
آن‌وقت مالک چکار می‌کند؟
مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف برود و دادخواست تخلیه بدهد. او در این دادخواست عنوان می‌کند که موعد قرارداد مستاجرم تمام شده، اما خانه‌ام را تخلیه نمی‌کند. آن‌وقت شورای حل اختلاف هم می‌گوید طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که در حکم قانون است، شما تا سه ماه پس از اعلام وضعیت سفید نمی‌توانی مستاجر را مجبور به تخلیه کنید. حالا این وضعیت سفید چه زمانی خواهدبود، تنها خدا می‌داند.
حتی اگر مالک بگوید خودم می‌خواهم در خانه بنشینم؟
حتی اگر بگوید خودم مستاجرم و می‌خواهم به خانه خودم برگردم؛ حتی اگر خانه را برای فرزندان تازه ازدواج کرده‌اش بخواهد. فقط در یک صورت می‌تواند راه به جایی ببرد که خانه را بفروشد. آن‌هم فقط به حرف نیست و باید سند را در دفترخانه منتقل کند. در چنین شرایطی که مالک خانه را بفروشد و سند را ارائه کند، بر اساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا، بعد از انتقال سند هم من به عنوان مستاجر تا دو ماه مهلت دارم خانه را تخلیه کنم.
اما ما با وکلای متعددی صحبت کردیم که می‌گفتند با این مصوبه نمی‌شود مالک را به انجام کاری وادار کرد.
من خودم وکیل دادگستری هم هستم و به مسائل حقوقی اشراف کامل دارم. واقعیت این است که هر کشوری در حوزه مالکیت قوانین خودش را دارد. در کشور ما هم قوانین مختلفی وجود دارد که یکی از آنها، قاعده فقهی تسلیط است که از تسلط می‌آید. بر اساس این قاعده فقهی، مردم بر اموال غیرمنقول خودشان مسلط هستند و اختیار کامل دارند. یعنی هیچ نهادی نمی‌تواند در قیمت‌گذاری آن دسته از اموالی که مانند خودرو، قابل نقل نیستند، دخالت کنند.
خب با این قانون هرکس هر قیمتی که دلش بخواهد روی خانه‌های خودش می‌گذارد و هرج و مرج رخ می‌دهد.
ولی این قانون وجود دارد و سال‌های سال است که همه می‌گویند چرا هیچ نهادی بر قیمت‌گذاری مسکن نظارت نمی‌کند؟ و ما سال‌هاست که پاسخ می‌دهیم قیمت‌گذاری اموال غیرمنقول در اختیار ما نیست.
یعنی صاحبخانه می‌تواند قیمت‌های غیر معقول بر ملک خود بگذارد؛ در چنین شرایطی بسیاری از مردم هیچ‌وقت نمی‌توانند خانه‌دار شوند.
بله مالک می‌تواند قیمت غیرمعقول برای خانه‌اش بگذارد اما خریدار نباید هر خانه‌ای را به هر قیمتی بخرد. این هم قانون کشور ما است که مالکیت را محترم شمرده‌است. اما در حال حاضر و در شرایط بحرانی امروز کشور، راه میانبری وضع شده‌است حالا که ما نمی‌توانیم برای قیمت‌گذاری‌ها تصمیم بگیریم و درباره نرخ اجاره‌بها، از مالکان بازخواست کنیم، پس مصوبه‌ای بگذاریم که در شرایط فعلی و بحرانی کشور، اجاره‌بها در شهر تهران 25درصد، در دیگر کلانشهرها 20درصد و در سایر شهرها 15درصد باشد؛ آن‌هم نه برای همیشه بلکه برای سه ماه بعد از اعلام وضعیت عادی و سفید ویروس کرونا و بعد از آن دوباره چنین قانونی وجود نخواهدداشت و دوباره تعیین قیمت مسکن با مالک است.
و این آشفته‌بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
این آشفته‌بازار زمانی اصلاح خواهد شد که نسبت عرضه و تقاضای مسکن به تعادل برسد. سال‌ها پیش، قیمت یک سیمکارت با کد یک، سه میلیون و 800 هزار تومان بود؛ مبلغی که به اندازه قیمت دو پیکان ارزش داشت اما حالا چه؟ حالا سیمکارت‌های زیادی وارد بازار شده است که حتی بچه‌های دبستانی هم هرکدام دو سیمکارت دارند. در واقع عرضه و تقاضا به حالت تعادل رسیده‌است. در بسیاری از کشورها، نسبت عرضه خانه آنقدر زیاد است که مردم هیچ انگیزه‌ای برای خرید خانه ندارند اما در کشور ما، مسکن به یک کالا تبدیل نشده و سرمایه مردم است. در واقع اگر مسکن هم مانند سیمکارت به یک کالا تبدیل شود، آن‌موقع مستاجر است که برای مالک و قیمت‌ها تعیین تکلیف می‌کند و رقابت برای پیدا کردن مستاجر شکل می‌گیرد. متاسفانه عرضه مسکن در کشور کاهش پیدا کرده‌است.
اما تعداد خانه‌های خالی در تهران بسیار زیاد است. چطور می‌گویید عرضه کم است؟
در کشور ما سالانه بین 800 تا یک میلیون ازدواج ثبت می‌شود، در حالی که تولید مسکن در سال 300هزار واحد است. در صورتی که اگر عرضه به نسبت تقاضا افزایش پیدا کند، شاهد چنین مسائلی نیستیم.
پس با وجود همین عرضه کمی که شما می‌گویید، چرا تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح شهر این‌قدر زیاد شده است؟
چون قانون حدود صنفی مدت‌هاست برداشته‌شده و این را دولت باید پاسخگو باشد. ما بارها نامه نوشتیم که حدود صنفی باید وجود داشته‌باشد؛ بین هر بنگاه مشاوران املاک 250 متر و در میدان‌ها 500 متر فاصله باید وجود داشته‌باشد؛ اما متاسفانه امروز می‌بینیم که دیوار به دیوار هم دفتر مشاوران املاک وجود دارد.
این به‌دلیل افزایش قیمت مسکن و تمایل مشاوران املاک به دریافت کمیسیون‌های کلان نیست؟
اتفاقا موضوع کمیسیون در بحث مسکن تنها چیزی است که از اهمیت بسیار پایینی برخوردار است. ما حدود 12هزار مشاور املاک داریم، در حالی که در ماه گذشته فقط 3000 قرارداد به ثبت رسیده‌است. یعنی به هر مشاور یک چهارم از هر قرارداد هم نرسیده است.
