كارشناسان، لوازم اجرای دستور رئیس‌جمهور به بانك‌ها را برای پرداخت 20 درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسكن بررسی كردند
تزریق 200 هزار میلیارد تومانی به مسكن
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی روز گذشته از لزوم افزایش سهم مسكن از وام‌های پرداختی بانك‌ها خبر داد و گفت: علاوه بر بانك مسكن، همه بانك‌ها براساس ابلاغ رئیس‌جمهور، شورای پول و اعتبار و بانك مركزی مكلفند كه ۲۰ درصد تسهیلات‌شان را به حوزه مسكن تخصیص دهند. سال گذشته تسهیلات اعطایی به بخش مسكن 103 هزار میلیارد تومان بود كه 13 درصد كل تسهیلات پرداختی (772 هزار میلیارد تومان) را شامل می‌شد. از 103 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی به بخش مسكن، 25 درصد آن صرف خرید مسكن و 47 درصد هم صرف تولید مسكن و بقیه آن صرف سایر مصارف شد. با توجه به پیش‌بینی افزایش 30 درصدی تسهیلات پرداختی بانك‌ها به بخش‌های مختلف اقتصادی كشور در سال جاری، انتظار می‌رود تا پایان سال بانك‌ها بتوانند هزار هزار میلیارد تومان وام بدهند كه 20 درصد سهم بخش مسكن معادل 200 هزار میلیارد تومان می‌شود. در صورتی كه این 200 هزار میلیارد تومان صرف اعطای وام به سازندگان و انبوه‌سازان برای تولید مسكن شود، قطعا بركات زیادی برای اقتصاد ایران خواهد داشت و در سال‌های آینده هم عرضه مسكن افزایش می‌یابد و هم از التهابات قیمتی كاسته خواهد شد. با این حال نباید این خطر را از یاد برد كه اگر این پول عظیم، صرف افزایش وام خرید شود، فقط موجب تحریك قیمت‌ها در بازار شده و سودی به حال مردم نخواهد داشت.
چرا بانك‌ها تمایل ندارند وام مسكن بدهند؟
نكته مهم در عملیاتی شدن این ایده، بی‌میلی بانك‌ها در پرداخت تسهیلات برای بخش مسكن است. در سال‌های قبل هم با این‌كه چند بار دولت و بانك مركزی به سایر بانك‌ها مجوز پرداخت وام به بخش مسكن را داده‌اند، هیچ‌وقت بانك‌ها غیر از بانك مسكن، از این پیشنهاد استقبال نكرده‌اند؛ زیرا دوره بازپرداخت وام‌های مسكن معمولا طولانی است و بانك‌ها ترجیح می‌دهند وام‌هایشان را به موارد با دوره بازپرداخت كوتاه اعطا كنند تا سود بیشتری ببرند؛ بنابراین صرف دستور رئیس‌جمهور نمی‌تواند موجب هدایت 20 درصد منابع بانك‌ها به بخش مسكن شود و تحقق این هدف، نیازمند طراحی سازوكارهای دستوری از جانب بانك مركزی است.
به‌جز بانك عامل بخش مسكن كه یكی از وظایف اصلی آن پرداخت وام به متقاضیان خرید و ساخت مسكن است، سایر بانك‌ها معمولا با توجه به اقساط طولانی‌مدت این نوع تسهیلات تمایلی به پرداخت این نوع تسهیلات ندارند. ۲۹ اردیبهشت ۱۳۹۴ بود كه شورای پول و اعتبار با رفع انحصار بانك مسكن در پرداخت وام خرید مسكن موافقت كرد و این مصوبه از سوی بانك مركزی به تمامی بانك‌های دولتی و خصوصی ابلاغ شد. با وجود این طی این سال‌ها غالبا بانك‌ها تمایلی برای پرداخت وام مسكن نشان نداده‌اند.
بانك‌ها چقدر به بخش مسكن وام داده‌اند؟
در سال‌های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و كمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های كشاورزی و مسكن بوده است. این امر با توجه به بانك محور بودن تأمین مالی مسكن در كشور، دستیابی به مسكن را برای خانوارهای ایرانی، محدود كرده است. مروری بر عملكرد بانك‌ها نشان می‌دهد بهترین عملكرد در زمینه اعطای تسهیلات به بخش مسكن مربوط به سال 1390 است كه 17درصد منابع بانكی صرف بخش مسكن شد كه اكثر آن همان خط اعتباری مسكن مهر بود. از سال‌های بعد با به حاشیه رفتن مسكن مهر، به تدریج سهم بخش مسكن از منابع بانك‌ها كاسته شد.
با توجه به آمار سال‌های قبل، به نظر می‌رسد دستور رئیس‌جمهور برای افزایش سهم بخش مسكن به 20 درصد، هدف‌گذاری بالایی است كه دستیابی به آن نیازمند مداخله قوی بانك مركزی است.
بانك‌ها وام را به شركت‌های ساختمانی
زیرمجموعه خودشان می‌دهند
فرشید ایلاتی، كارشناس حوزه مسكن در خصوص ابلاغیه اختصاص 20درصدی تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن گفت: طبق قوانین و مقررات بانكی، همه بانك‌ها موظف هستند 20 درصد منابع و تسهیلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند. با این حال بانك‌ها (به‌جز بانك مسكن) از این امر تبعیت نمی‌كنند ولی در صورت‌های مالی خود همواره نشان می‌دهند كه این امر را رعایت كرده‌اند. علت آن است كه برخی بانك‌ها تسهیلات 20درصدی سهم بخش مسكن را به شركت‌های ساختمانی زیرمجموعه خود اعطا می‌كنند. در حالی كه این امر خلاف قانون است و باید این وام و تسهیلات را به مردم اختصاص دهند.
این كارشناس حوزه مسكن با بیان این‌كه بانك‌ها قرار بود در سه سال گذشته این شركت‌ها را واگذار كنند، تصریح كرد: این شركت‌ها همچنان مشغول فعالیت بوده و پروژه‌های بزرگی نیز در دست ساخت دارند.
وی به پیش‌شرط دیگر درباره افزایش سهم مسكن از وام‌های بانكی اشاره كرد و گفت: در صورت اختصاص این مبلغ به بخش مسكن، بنده معتقدم نباید این وام به خرید مسكن اختصاص یابد. دولت باید برای مدیریت زمین یك برنامه‌ریزی صورت دهد چون صاحبخانه شدن برای برخی اقشار آرزو شده و راه علاج این امر برگشت به سیاست‌های مسكن مهر (با رفع ایرادات آن) است، دولت می‌تواند در قالب سیاستی كه قیمت زمین از قیمت كلی مسكن حذف می‌شود به بخش مسكن كمك كند.
وی افزود: متاسفانه دولت اخیرا مدل تأمین مالی جدیدی برای خودش در شركت شهرهای جدید كشور و مشخصا شهر پردیس اعمال كرده به‌طوری كه به مردم اعلام كرده‌اند اگر می‌خواهند صاحب عرصه بشوند باید پول بیشتری بدهند كه این امر از اساس غلط است، چون باید مالكیت زمین تا 99 سال در اختیار دولت بماند و بتواند طی این سال‌ها بازسازی انجام داده و طرح‌های جدید مسكن را اجرایی كند.
این كارشناس حوزه مسكن بیان كرد: بنابراین اعطای 20 درصد تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن می‌تواند تاثیرات مثبتی داشته باشد. در سال‌های گذشته بانك‌ها به طور متوسط 680 هزار میلیارد تومان تسهیلات ارائه کردند كه 20 درصد آن حدود 140 هزار میلیارد تومان می‌شد كه این میزان 3 برابر مبلغی است كه بانك مركزی در قالب خط اعتباری به مسكن مهر اختصاص داد.
ایلاتی گفت: با تورم و افزایشی كه اتفاق افتاده است این 140 هزار میلیارد تومان برابر 40 هزار میلیارد تومان سال 90 هست؛ یعنی به همین میزان هر سال می‌توان مسكن مهر ساخت، بنابراین باید بانك‌ها این وام‌ها را به جای اعطا به شركت‌های زیرمجموعه خود به مردم بدهند تا شاهد این باشیم سالی دو‌میلیون مسكن در كشور ساخته شود كه در این صورت طی مدت پنج تا ده سال می‌توانیم به‌صورت كلی مشكلات بخش مسكن را حل كنیم به شرط این‌كه این 140 هزار میلیارد تومان به ساخت مسكن لوكس اختصاص نیابد.
وی افزود: این در حالی است كه بانك‌ها معمولا در جایی شروع به ساخت‌وساز مسكن می‌كنند كه اولا خیلی گران است، دوم هم خانه‌ها را با متراژ بالا و به‌صورت لوكس می‌سازند. بنابراین اقشار متوسط و پایین نمی‌توانند از این امر منتفع شوند. به همین منظور باید بانك مركزی بر این قضیه نظارت كند تا شیوه اختصاص وام به بخش مسكن مشخص شود.
بانك‌ها این كار را نخواهند كرد
افشین پروین‌پور، كارشناس حوزه مسكن درخصوص ابلاغیه اختصاص 20 درصدی تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن گفت: بانك‌ها هیچ علاقه‌ای به اعطای وام‌های بلندمدت و با سود كم ندارند. بانك‌ها سعی می‌كنند به شركای تجاری خود، وام‌های بالا با وثیقه‌های سنگین و سود بالا بدهند تا به قول خودشان تراز سرمایه بانك‌ها متعادل شود. وی افزود: با این حال درصورتی‌كه بانك‌ها وام خرید خانه به مردم بدهند وضعیت بخش مسكن نسبت به گذشته بدتر خواهد شد، چون این وام موجب تحریك قیمت مسكن در بازار شده و سودی به حال مردم نخواهد داشت.
این كارشناس حوزه مسكن در ادامه یادآور شد: با این حال نمی‌شود گفت كه با اعطای این تسهیلات مشكل مسكن حل می‌شود چون پارامترهای زیادی در این زمینه تاثیرگذار هستند كه از آن جمله می‌توان به كنترل سوداگری در بخش مسكن اشاره كرد كه می‌توان این کار را از طریق سامانه اطلاعاتی و اخذ مالیات انجام داد تا دولت بتواند تقاضاهای سرمایه‌ای را از بخش مسكن برطرف كند.
پروین‌پور بیان كرد: نبود همین سامانه‌های اطلاعاتی سبب می‌شود اعطای این تسهیلات 20 درصدی هم با مشكل روبه‌رو شود، چون تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای نسبت به اخذ وام قابل تشخیص نیست.
با 20 درصد منابع بانك‌ها چقدر خانه می‌توان ساخت؟
مشخص است كه اگر سالانه 200 هزار میلیارد تومان به بخش تولید مسكن وام اعطا شود، در یك دوره پنج‌ساله می‌توان بخش اعظم مشكل مسكن را حل كرد. براساس برآوردها هزینه ساخت هر مترمربع مسكن به اضافه قیمت خرید زمین در تهران، در سال جاری پنج میلیون تومان است كه با 200 هزار میلیارد تومان می‌توان 800 هزار آپارتمان 50 متری در پایتخت ساخت. طبیعی است در صورت تحقق دستور رئیس‌جمهور و اعطای وام به ساخت مسكن، مشكل بازار مسكن در یك بازه پنج‌ساله حل خواهد شد؛ اما اگر بخش زیادی از این منابع، صرف خرید مسكن شود، قطعا موجب تحریك تقاضا و گرانی بیشتر مسكن خواهیم بود و اوضاع به ضرر مردم خواهد شد.
نكته مهم در عملیاتی شدن این ایده، بی‌میلی بانك‌ها در پرداخت تسهیلات برای بخش مسكن است. در سال‌های قبل هم با این‌كه چند بار دولت و بانك مركزی به سایر بانك‌ها مجوز پرداخت وام به بخش مسكن را داده‌اند، هیچ‌وقت بانك‌ها غیر از بانك مسكن، از این پیشنهاد استقبال نكرده‌اند؛ زیرا دوره بازپرداخت وام‌های مسكن معمولا طولانی است و بانك‌ها ترجیح می‌دهند وام‌هایشان را به موارد با دوره بازپرداخت كوتاه اعطا كنند تا سود بیشتری ببرند؛ بنابراین صرف دستور رئیس‌جمهور نمی‌تواند موجب هدایت 20 درصد منابع بانك‌ها به بخش مسكن شود و تحقق این هدف، نیازمند طراحی سازوكارهای دستوری از جانب بانك مركزی است.
به‌جز بانك عامل بخش مسكن كه یكی از وظایف اصلی آن پرداخت وام به متقاضیان خرید و ساخت مسكن است، سایر بانك‌ها معمولا با توجه به اقساط طولانی‌مدت این نوع تسهیلات تمایلی به پرداخت این نوع تسهیلات ندارند. ۲۹ اردیبهشت ۱۳۹۴ بود كه شورای پول و اعتبار با رفع انحصار بانك مسكن در پرداخت وام خرید مسكن موافقت كرد و این مصوبه از سوی بانك مركزی به تمامی بانك‌های دولتی و خصوصی ابلاغ شد. با وجود این طی این سال‌ها غالبا بانك‌ها تمایلی برای پرداخت وام مسكن نشان نداده‌اند.
بانك‌ها چقدر به بخش مسكن وام داده‌اند؟
در سال‌های گذشته همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و كمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های كشاورزی و مسكن بوده است. این امر با توجه به بانك محور بودن تأمین مالی مسكن در كشور، دستیابی به مسكن را برای خانوارهای ایرانی، محدود كرده است. مروری بر عملكرد بانك‌ها نشان می‌دهد بهترین عملكرد در زمینه اعطای تسهیلات به بخش مسكن مربوط به سال 1390 است كه 17درصد منابع بانكی صرف بخش مسكن شد كه اكثر آن همان خط اعتباری مسكن مهر بود. از سال‌های بعد با به حاشیه رفتن مسكن مهر، به تدریج سهم بخش مسكن از منابع بانك‌ها كاسته شد.
با توجه به آمار سال‌های قبل، به نظر می‌رسد دستور رئیس‌جمهور برای افزایش سهم بخش مسكن به 20 درصد، هدف‌گذاری بالایی است كه دستیابی به آن نیازمند مداخله قوی بانك مركزی است.
بانك‌ها وام را به شركت‌های ساختمانی
زیرمجموعه خودشان می‌دهند
فرشید ایلاتی، كارشناس حوزه مسكن در خصوص ابلاغیه اختصاص 20درصدی تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن گفت: طبق قوانین و مقررات بانكی، همه بانك‌ها موظف هستند 20 درصد منابع و تسهیلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند. با این حال بانك‌ها (به‌جز بانك مسكن) از این امر تبعیت نمی‌كنند ولی در صورت‌های مالی خود همواره نشان می‌دهند كه این امر را رعایت كرده‌اند. علت آن است كه برخی بانك‌ها تسهیلات 20درصدی سهم بخش مسكن را به شركت‌های ساختمانی زیرمجموعه خود اعطا می‌كنند. در حالی كه این امر خلاف قانون است و باید این وام و تسهیلات را به مردم اختصاص دهند.
این كارشناس حوزه مسكن با بیان این‌كه بانك‌ها قرار بود در سه سال گذشته این شركت‌ها را واگذار كنند، تصریح كرد: این شركت‌ها همچنان مشغول فعالیت بوده و پروژه‌های بزرگی نیز در دست ساخت دارند.
وی به پیش‌شرط دیگر درباره افزایش سهم مسكن از وام‌های بانكی اشاره كرد و گفت: در صورت اختصاص این مبلغ به بخش مسكن، بنده معتقدم نباید این وام به خرید مسكن اختصاص یابد. دولت باید برای مدیریت زمین یك برنامه‌ریزی صورت دهد چون صاحبخانه شدن برای برخی اقشار آرزو شده و راه علاج این امر برگشت به سیاست‌های مسكن مهر (با رفع ایرادات آن) است، دولت می‌تواند در قالب سیاستی كه قیمت زمین از قیمت كلی مسكن حذف می‌شود به بخش مسكن كمك كند.
وی افزود: متاسفانه دولت اخیرا مدل تأمین مالی جدیدی برای خودش در شركت شهرهای جدید كشور و مشخصا شهر پردیس اعمال كرده به‌طوری كه به مردم اعلام كرده‌اند اگر می‌خواهند صاحب عرصه بشوند باید پول بیشتری بدهند كه این امر از اساس غلط است، چون باید مالكیت زمین تا 99 سال در اختیار دولت بماند و بتواند طی این سال‌ها بازسازی انجام داده و طرح‌های جدید مسكن را اجرایی كند.
این كارشناس حوزه مسكن بیان كرد: بنابراین اعطای 20 درصد تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن می‌تواند تاثیرات مثبتی داشته باشد. در سال‌های گذشته بانك‌ها به طور متوسط 680 هزار میلیارد تومان تسهیلات ارائه کردند كه 20 درصد آن حدود 140 هزار میلیارد تومان می‌شد كه این میزان 3 برابر مبلغی است كه بانك مركزی در قالب خط اعتباری به مسكن مهر اختصاص داد.
ایلاتی گفت: با تورم و افزایشی كه اتفاق افتاده است این 140 هزار میلیارد تومان برابر 40 هزار میلیارد تومان سال 90 هست؛ یعنی به همین میزان هر سال می‌توان مسكن مهر ساخت، بنابراین باید بانك‌ها این وام‌ها را به جای اعطا به شركت‌های زیرمجموعه خود به مردم بدهند تا شاهد این باشیم سالی دو‌میلیون مسكن در كشور ساخته شود كه در این صورت طی مدت پنج تا ده سال می‌توانیم به‌صورت كلی مشكلات بخش مسكن را حل كنیم به شرط این‌كه این 140 هزار میلیارد تومان به ساخت مسكن لوكس اختصاص نیابد.
وی افزود: این در حالی است كه بانك‌ها معمولا در جایی شروع به ساخت‌وساز مسكن می‌كنند كه اولا خیلی گران است، دوم هم خانه‌ها را با متراژ بالا و به‌صورت لوكس می‌سازند. بنابراین اقشار متوسط و پایین نمی‌توانند از این امر منتفع شوند. به همین منظور باید بانك مركزی بر این قضیه نظارت كند تا شیوه اختصاص وام به بخش مسكن مشخص شود.
بانك‌ها این كار را نخواهند كرد
افشین پروین‌پور، كارشناس حوزه مسكن درخصوص ابلاغیه اختصاص 20 درصدی تسهیلات بانك‌ها به بخش مسكن گفت: بانك‌ها هیچ علاقه‌ای به اعطای وام‌های بلندمدت و با سود كم ندارند. بانك‌ها سعی می‌كنند به شركای تجاری خود، وام‌های بالا با وثیقه‌های سنگین و سود بالا بدهند تا به قول خودشان تراز سرمایه بانك‌ها متعادل شود. وی افزود: با این حال درصورتی‌كه بانك‌ها وام خرید خانه به مردم بدهند وضعیت بخش مسكن نسبت به گذشته بدتر خواهد شد، چون این وام موجب تحریك قیمت مسكن در بازار شده و سودی به حال مردم نخواهد داشت.
این كارشناس حوزه مسكن در ادامه یادآور شد: با این حال نمی‌شود گفت كه با اعطای این تسهیلات مشكل مسكن حل می‌شود چون پارامترهای زیادی در این زمینه تاثیرگذار هستند كه از آن جمله می‌توان به كنترل سوداگری در بخش مسكن اشاره كرد كه می‌توان این کار را از طریق سامانه اطلاعاتی و اخذ مالیات انجام داد تا دولت بتواند تقاضاهای سرمایه‌ای را از بخش مسكن برطرف كند.
پروین‌پور بیان كرد: نبود همین سامانه‌های اطلاعاتی سبب می‌شود اعطای این تسهیلات 20 درصدی هم با مشكل روبه‌رو شود، چون تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای نسبت به اخذ وام قابل تشخیص نیست.
با 20 درصد منابع بانك‌ها چقدر خانه می‌توان ساخت؟
مشخص است كه اگر سالانه 200 هزار میلیارد تومان به بخش تولید مسكن وام اعطا شود، در یك دوره پنج‌ساله می‌توان بخش اعظم مشكل مسكن را حل كرد. براساس برآوردها هزینه ساخت هر مترمربع مسكن به اضافه قیمت خرید زمین در تهران، در سال جاری پنج میلیون تومان است كه با 200 هزار میلیارد تومان می‌توان 800 هزار آپارتمان 50 متری در پایتخت ساخت. طبیعی است در صورت تحقق دستور رئیس‌جمهور و اعطای وام به ساخت مسكن، مشكل بازار مسكن در یك بازه پنج‌ساله حل خواهد شد؛ اما اگر بخش زیادی از این منابع، صرف خرید مسكن شود، قطعا موجب تحریك تقاضا و گرانی بیشتر مسكن خواهیم بود و اوضاع به ضرر مردم خواهد شد.
