مالكیت انبوه‌ساز بر پروژه، شاه‌بیت مشكلات مسكن مشاركتی
 دولت قرار است در قالب طرح اقدام ملی به ساخت 400 هزار واحد مسكونی تا پایان سال 1400 بپردازد، در حالی كه شیوه اتخاذی برای ساخت مسكن در این طرح، اهداف دولت را محقق نخواهد كرد.
اخیرا وزارت راه و شهرسازی برای پایان دادن به وضعیت ركود ساخت‌وساز، ساخت 400 هزار واحد مسكونی را در قالب طرح اقدام ملی برنامه‌ریزی كرده است. در این راستا مطابق برنامه‌ریزی انجام ‌شده، قرار است عملیات اجرایی تعداد 150 هزار واحد مسكونی متعلق به برنامه مذكور نیز در هفته جاری با حضور رئیس‌جمهور آغاز شود.
بنا به گفته‌های مازیار حسینی، معاون سابق مسكن وزارت راه و شهرسازی قرار است نیمی از واحدهای مسكونی طرح اقدام ملی به شیوه مشاركت با انبوه‌ساز ساخته شود. همچنین علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان زمین و مسكن، با اشاره به آغاز عملیاتی شدن طرح اقدام ملی در كشور، گفت: براساس این طرح، ظرف دو سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسكونی در سراسر كشور ساخته خواهد شد. نبیان اخیرا در بازدید از طرح ملی شهر اندیشه هم بیان كرد: «یك هزار میلیارد تومان پروژه را آغاز كردیم كه از این میزان سهم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ۷۰۰ میلیارد تومان است و ما تنها زمین را به عنوان آورده دولت پای كار آورده‌ایم.»
به نظر می‌رسد طبق گفته مسؤولان وزارت راه و شهرسازی، با توجه به آورده بخش خصوصی در پروژه تا 70 درصد از مالكیت واحدهای تكمیل‌ شده در اختیار بخش خصوصی قرار خواهد گرفت.
در شیوه مشاركتی ساخت مسكن، دولت زمین را در اختیار انبوه‌ساز قرار داده و انبوه‌ساز نیز عملیات ساخت را برعهده می‌گیرد؛ درنهایت نیز با توجه به آورده اولیه، مالكیت واحدها به هر بخش تفویض می‌شود. این روش ساخت مسكن، به واسطه مالكیت انبوه‌ساز بر واحدهای مسكونی تكمیل‌شده، نقاط تاریك فراوانی ایجاد می‌كند. در همین راستا سید احسن علوی، نایب‌رئیس كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در بیان اشكالات وارده به مالكیت انبوه‌ساز در مسكن مشاركتی گفت: این‌كه بخشی از واحدها در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد، محل اشكال است؛ چرا كه افزایش قیمت سالانه زمین كه دولت آن را می‌آورد، خیلی بیشتر از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید است. در حقیقت هركدام از معایب مسكن مشاركتی كه در ادامه به آنها می‌پردازیم، به تنهایی می‌تواند، از تحقق اهداف دولت در زمینه تولید مسكن جلوگیری كند.
محمد عدالتخواه، تحلیلگر بازار مسكن نیز در خصوص مسكن مشاركتی گفت: دولت باید از همان ابتدای روی كار آمدن، مشكلات مسكن مهر را حل می‌كرد و به بخش مسكن رونق می‌بخشید نه این‌كه هر از چند گاهی طرحی را مطرح كرده و در آخر هم نتواند آن را انجام دهد و این طرح‌ها در حرف باقی بمانند.
وی افزود: دهك‌های پایین جامعه به‌هیچ‌عنوان پول خریدن زمین را برای صاحب‌خانه شدن ندارند به همین دلیل به نظر می‌رسد این طرح نیز نتواند مشكلی را در بخش مسكن حل كند چون قیمت خانه با ساخته‌شدن توسط انبوه‌ساز گران شده و این طبقه به‌هیچ‌وجه صاحب زمین نمی‌شوند.

عامل ظهور سلاطین مسكن
اولین پیامد مالكیت انبوه‌ساز بر واحدهای ساخته‌شده، ایجاد فضای سوداگری در بازار مسكن است. در حقیقت با توجه به این‌كه بخش اعظمی از واحدها در اختیار انبوه‌ساز است، می‌تواند با قیمت سازی و همچنین احتكار واحدهای مسكونی، دست به سوداگری بزند.
در همین راستا هادی بهادری، نایب رئیس دوم كمیسیون عمران مجلس، با بیان این نكته كه در طرح اقدام ملی تنها جنبه تولید مسكن لحاظ شده، گفت: متاسفانه دولت در بحث سوداگری نگاه منفعلانه دارد. به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی، تمركز خود را بر افزایش تولید گذاشته است. این در حالی است كه با وضع مالیات‌های تنظیمی مثل مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان 5/2 میلیون واحد مسكونی خالی و 9/2 میلیون واحد دو مسكنی را روانه بازار كرد و شرایط عرضه را بهبود بخشید. درواقع مساله امروز مسكن، مساله سوداگری است.
در همین زمینه مجید كیانپور، عضو كمیسیون عمران مجلس، ضمن اشاره به این‌كه مالكیت انبوه‌ساز بر اكثریت واحدها، ممكن است زمینه‌های سوداگری را فراهم آورد، گفت: در تولید انبوه مسكن، انبوه‌ساز باید مكلف شود در مدت ساخت معلوم، زمان مشخص برای فروش و همچنین فروش به متقاضیانی كه دولت صلاحیت آن را تأیید می‌كند در این طرح وارد شود. در حقیقت باید نحوه تأمین زمین افراد واجد شرایط تسهیلات و زمانی كه مسكن به دست مردم می‌رسد موردبازنگری قرار داده شود و این طرح جای كار كارشناسی بیشتری دارد.
طرح‌هایی كه تمام نمی‌شوند
یكی از مشكلات دیگر ساخت مسكن به شیوه مسكن مشاركتی، طولانی شدن زمان ساخت است؛ زیرا انبوه‌ساز برای افزایش زمان ساخت انگیزه دارد و می‌تواند با طولانی كردن روند ساخت واحد مسكونی، عایدی بیشتری را نصیب خود كند. در همین خصوص ابوالفضل نوروزی، كارشناس مسكن، ضمن اشاره به معایب طرح‌های مشاركتی گفت: سازنده با آن‌كه زمین رایگان در اختیار دارد، ولی ساخت واحد را طولانی می‌كند تا بتواند سود به‌دست‌آمده را برای خود افزایش دهد.
كاهش قیمت بازار در توان مسكن مشاركتی نیست
ساخت مسكن به شیوه مشاركتی توانایی سامان دادن بازار را نخواهد داشت؛ زیرا مصرف‌كننده نهایی در ابتدای پروژه جایی نداشته و مالكیت واحدهای مسكونی نیز به او تعلق ندارد.
در همین خصوص مجید كیانپور، نماینده مجلس، ضمن بیان این‌كه طرح‌های تولید انبوه مسكن، باید به نحوی مدیریت شود تا واحد مسكونی با قیمت مناسب به دست مصرف‌كننده نهایی برسد، گفت: در مسكن مشاركتی نحوه قیمت‌گذاری در بهترین حالت بر مبنای قیمت روز و قیمتی است كه انبوه‌ساز تعیین می‌كند. درنتیجه مسكن با قیمت مناسب در اختیار متقاضی قرار نخواهد گرفت.


دولت باید برای انبوه‌سازان شرط بگذارد
فرشید ایلاتی، كارشناس حوزه مسكن درخصوص طرح ملی اقدام گفت: دولت یازدهم و دوازدهم در شش سال اخیر در بخش مسكن هیچ فعالیتی نكرده بود و طرح جدید را باید به فال نیك گرفت.
وی افزود: آقای آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، بحث مسكن اجتماعی را مطرح كرد، ولی هیچ وقت مسكنی در این قالب ساخته نشد، آقای اسلامی نیز چندین ماه است كه بحث مسكن مشاركتی را در قالب طرح اقدام ملی مطرح می‌كند ولی هنوز این پروژه نیز شروع نشده، با این حال اكثر كارشناسان به همین حداقل‌ها نیز راضی هستند.
كارشناس حوزه مسكن یكی از اشكالات این طرح را واگذاری طولانی‌مدت زمین به پیمانكار یا انبوه‌ساز خواند و تصریح كرد: این امر نتایج بدی در پی خواهد داشت و دولت با این كار به نتایج مطلوب خود در بخش مسكن نخواهد رسید، چون پیمانكار (انبوه‌ساز) پروژه را طولانی خواهد كرد و در مدت معلوم، آن را به سرانجام مطلوب نمی‌رساند تا از تورم زمین به نفع خود استفاده كند، كما این‌كه این امر مسبوق به سابقه است.
ایلاتی افزود: از پیمانكاران ضمانت‌های سفت و سختی خواسته شده است تا در این پروژه‌ها مشاركت داشته باشند ولی اگر بحث واگذاری زمین منتفی بشود و مالكیت زمین در اختیار دولت باشد (مثل مسكن مهر) باید ضمانت‌های كمتری از پیمانكار گرفته شود و آنها صرفا به ساخت‌وساز بپردازند.
وی اذعان كرد: با انجام این كار طبیعتا از میزان تقاضا برای سرمایه‌گذاری در مسكن مشاركتی كاسته خواهد شد و تنها افرادی از بخش خصوصی به این امر ورود می‌كنند كه قصدشان ساخت‌وساز است، نه این‌كه زمین را بگیرند و پروژه را معطل ساخته و بخواهند برنامه‌های خود را پیاده کنند.
این كارشناس حوزه مسكن با اشاره به افراد متقاضی برای ثبت‌نام واحدهای مسكن مشاركتی گفت: در ساخت مسكن مشاركتی باید اختلافات جمعیتی را در نظر بگیریم مثلا انتقادی كه به مسكن مهر وارد می‌كردند این بود كه این مساكن را در مناطق دور از شهر می‌ساختند تا همه فقرا در آنجا تجمیع شوند كه این از لحاظ اجتماعی و جدا افتادگی جمعیتی سبب مشكلات زیادی می‌شد.