عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح کرد
هشدار درباره رشد چشمگیر حاشیه‌نشینی با افزایش اجاره مسكن
روز گذشته جام‌جم گزارشی درباره میزان افزایش قیمت مسكن و اجاره‌بها در سطح تهران و شهرهای اطراف آن منتشر كرد. براساس گزارش‌های رسمی، قیمت مسكن در تهران در یك سال اخیر به طور متوسط
دو برابر و موجب مهاجرت اجباری مستاجران تهرانی به سایر شهرهای حومه شده است. همین مسأله موجب شده در شهرهای حومه پایتخت به علت همین افزایش شدید تقاضا، قیمت‌ها سه تا چهار برابر افزایش پیدا كند. براساس گزارش جام‌جم از فعالان املاك، میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در شهر اندیشه 250درصد، در فاز یك تا 4 پردیس 300درصد، در فازهای 5، 8 و 11 پردیس 350درصد، در شهر جدید پرند 30درصد، در فردیس كرج 150درصد، در هشتگرد 200درصد، در فاز یك مهرشهر 120درصد، در سایر فازهای مهرشهر 200درصد، در شهر قدس 200درصد، در شهریار 300درصد، در نسیم‌شهر 250درصد، در مارلیك بیش از 200درصد و در اسلامشهر 250درصد افزایش یافته است.
در همین زمینه احمد توكلی، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام با ارسال نامه‌هایی جداگانه به روسای دولت، مجلس، قوه قضاییه، مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعضای شورای نگهبان، ضمن هشدار به افزایش چشمگیر حاشیه‌نشینی در شهرها در آینده‌ای نزدیك، خواستار تدابیر اساسی در زمینه تعیین اجاره‌های مسكن شد.
توكلی در این نامه نوشته است: حكایت تلخ و اسفناك این روزهای مستأجران، زمانی تلخ‌تر و اسفناك‌تر می‌شود كه می‌بینیم دولت، در «بی‌عملی»، زحمت تماشا را هم به خود نداده و عملا «اعلام بی‌طرفی» كرده است. البته با كنار رفتن آن وزیر شیفته نظام سرمایه‌داری و آمدن وزیر جدید راه و شهرسازی، برخی اقدامات مثبت آغاز شده كه نسبت به فاجعه بی‌سرپناهی پس از بحران ارزی به‌هیچ‌وجه پاسخگو نیست. چگونه وقتی براساس آخرین گزارش بانك مركزی میانگین قیمت یك مترمربع واحد مسكونی در تهران به 35/13 میلیون در تیرماه 98 رسیده است، از تلاش بخشی و ناتمام، می‌توان حل مشكل موجود را انتظار داشت.
در پی تلاطم صعودی قیمت ارز، هرج‌ومرج بی‌سابقه‌ای در اكثر بازارها پدیدار شد. این هرج‌ومرج در بازار خرید و اجاره مسكن به شكل دهشتناكی رسیده است. هجوم سرمایه سوداگر به این بازار، با جهاندن بی‌سابقه قیمت‌ها و بی‌حساب‌وكتاب بودن بازارها، موجران را به افزایش اجاره‌بها كشاند. افزایش غیرمتناسب و بی‌انصافی برخی موجران، وضعیت غیرقابل‌تحملی را برای گرفتارترین اقشار اجتماع رقم زده است؛ وضعیتی كه چاره‌اندیشی فوری را ضروری ساخته است.
تابستان فصل تمدید بسیاری از قراردادهای اجاره است. چه بسیار خانواده‌های اجاره‌نشین كه قادر به تأمین شرایط شگفت‌آور موجران نبوده و نخواهند بود. مشاهدات بسیار دردناك و هشداردهنده است و اگر به سرعت تدابیری اندیشیده نشود، به‌زودی چند میلیون حاشیه‌نشین به 11میلیون حاشیه‌نشین موجود در اطراف شهرها افزوده خواهد شد. در سال 1379، اگر هر خانوار یك‌سوم درآمد ماهانه خود را پس‌انداز می‌كرد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن 12سال بوده است. دوره انتظار با روندی افزایشی در سال 94 به 31سال رسید؛ این شاخص متوسط و اگر تنها دهك‌های پایین منظور باشند، با قاطعیت می‌توان گفت این گروه عظیم بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت، هرگز خانه‌دار نمی‌شوند. این مصیبت زمانی رخ داد كه بخش مهمی از تقاضا را دولت قبل با مسكن مهر پاسخ داده بود و هنوز زلزله 8 ریشتری سال97 در بازار ارز رخ نداده بود. الان دو تا سه برابر شدن یك‌باره اجاره‌ها رایج شده است. در این وضعیت افزایش اختلاس، سرقت، رشوه، تقلب و انواع جرایم مالی دیگر نباید تعجبی را برانگیزد. علت عمده گرانی مسكن افزایش تقاضای سوداگرانه در این بازار از
سه سال پیش از پیروزی انقلاب (1355) تاكنون است. طوری‌كه سال95 تنها 36درصد تقاضای مسكن برای سكنی گزیدن (شخصی یا اجاری) بود. دوسوم دیگر تقاضا برای احتكار و گران كردن و بعد از فروش بود. خالی نگه‌داشتن خانه و عدم عرضه آن، مرتبا در حال افزایش است. خانه‌های خالی از 633 هزار واحد در سال1385 به دو میلیون و 600هزار واحد افزایش یافت! اگر دوسوم متقاضیان سوداگر از این بازار كنار بكشند و خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، با این كاهش شدید تقاضا و افزایش شدید عرضه، افت بسیار مباركی در قیمت‌های خرید یا اجاره ایجاد می‌كند. اگر بتوانیم چنین كاری بكنیم، ولی نكنیم، خیانت نیست؟ گر چه فاعل خائن نباشد.
احمد توكلی در نامه خود
چند راهكار عملیاتی برای بخش مسكن ارائه كرده است:
مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسكن كه مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. در شرایط فعلی، مالیات سود حاصل از این سوداگری دو در هزار قیمت منطقه‌ای است! یعنی صفردرصد! اگر نرخ مالیات از 25درصد بخش صنعت بالاتر باشد، (مثلا مانند كشورهای او‌ای‌سی‌دی 32درصد) جهت حركت سرمایه معكوس شده و سرمایه راكد اختصاص‌یافته به سوداگری مسكن، به سرمایه مولد صنعتی تبدیل می‌شود كه قیمت تمام‌شده بخش صنعت را كاهش و تولید را افزایش می‌دهد (ضد ركود تورمی = افزایش اشتغال و كاهش فقر)، آن دوسوم تقاضای مربوط به سوداگری زمین و مسكن را حذف می‌كند (كاهش ارزش ملك و اجاره‌بها = كاهش نابرابری در توزیع دارایی و درآمد). اثر مهم دیگر افزایش درآمد مالیاتی دولت است كه عرضه خدمات دولت را بیشتر می‌سازد و از این طریق نیز بر سطح رفاه عمومی می‌افزاید.
مالیات بر خانه‌های خالی اگر نرخش به درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه دو میلیون و 600 هزار واحد خالی را برای فروش یا اجاره فراهم می‌سازد و به این ترتیب با افزایش عرضه، قیمت مسكن و اجاره‌بها كاهش می‌یابد. (كاهش تورم و افزایش كارایی). البته چه در اینجا و چه در راه‌حل‌های دیگر، قواعد باید طوری طراحی شوند كه رفتار ذی‌نفعان با نفع عمومی هم‌جهت شود، نه برعكس؛ مثلا منافع بنگاه‌های املاك در افزایش قیمت اجاره و نیز قیمت خریدوفروش مسكن است. چون درآمد املاكدرصدی از اجاره یا قیمت معامله است. هرچه اجاره و قیمت فروش مسكن بیشتر شود درآمد بنگاه‌ها نیز افزایش پیدا می‌كند. به همین دلیل بنگاه‌های املاك در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها و همچنین قیمت مسكن نقش جدی دارند. برای خنثی شدن این پدیده، مبنای درآمد بنگاه‌های املاك رقمی ثابت تعیین شود.
تعدیل اجاره‌بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در تهران ضروری است تا آثار مثبت دو راه‌حل قبلی به تدریج آشكار شود، دخالت دولت كه فعلا از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد كه موجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. از سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف مالیاتی برای موجران منصف نباید غفلت كرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نكات تهیه شود.
اختصاص بودجه برای كمك به اسكان مستضعفان ضرورت تام دارد؛ چنان كه ملاحظه شد به دلیل ناتوانی مطلق این قشر برای دسترسی به سرپناه، انجام این حركت، وظیفه قطعی حكومت است.
دو برابر و موجب مهاجرت اجباری مستاجران تهرانی به سایر شهرهای حومه شده است. همین مسأله موجب شده در شهرهای حومه پایتخت به علت همین افزایش شدید تقاضا، قیمت‌ها سه تا چهار برابر افزایش پیدا كند. براساس گزارش جام‌جم از فعالان املاك، میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در شهر اندیشه 250درصد، در فاز یك تا 4 پردیس 300درصد، در فازهای 5، 8 و 11 پردیس 350درصد، در شهر جدید پرند 30درصد، در فردیس كرج 150درصد، در هشتگرد 200درصد، در فاز یك مهرشهر 120درصد، در سایر فازهای مهرشهر 200درصد، در شهر قدس 200درصد، در شهریار 300درصد، در نسیم‌شهر 250درصد، در مارلیك بیش از 200درصد و در اسلامشهر 250درصد افزایش یافته است.
در همین زمینه احمد توكلی، عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام با ارسال نامه‌هایی جداگانه به روسای دولت، مجلس، قوه قضاییه، مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعضای شورای نگهبان، ضمن هشدار به افزایش چشمگیر حاشیه‌نشینی در شهرها در آینده‌ای نزدیك، خواستار تدابیر اساسی در زمینه تعیین اجاره‌های مسكن شد.
توكلی در این نامه نوشته است: حكایت تلخ و اسفناك این روزهای مستأجران، زمانی تلخ‌تر و اسفناك‌تر می‌شود كه می‌بینیم دولت، در «بی‌عملی»، زحمت تماشا را هم به خود نداده و عملا «اعلام بی‌طرفی» كرده است. البته با كنار رفتن آن وزیر شیفته نظام سرمایه‌داری و آمدن وزیر جدید راه و شهرسازی، برخی اقدامات مثبت آغاز شده كه نسبت به فاجعه بی‌سرپناهی پس از بحران ارزی به‌هیچ‌وجه پاسخگو نیست. چگونه وقتی براساس آخرین گزارش بانك مركزی میانگین قیمت یك مترمربع واحد مسكونی در تهران به 35/13 میلیون در تیرماه 98 رسیده است، از تلاش بخشی و ناتمام، می‌توان حل مشكل موجود را انتظار داشت.
در پی تلاطم صعودی قیمت ارز، هرج‌ومرج بی‌سابقه‌ای در اكثر بازارها پدیدار شد. این هرج‌ومرج در بازار خرید و اجاره مسكن به شكل دهشتناكی رسیده است. هجوم سرمایه سوداگر به این بازار، با جهاندن بی‌سابقه قیمت‌ها و بی‌حساب‌وكتاب بودن بازارها، موجران را به افزایش اجاره‌بها كشاند. افزایش غیرمتناسب و بی‌انصافی برخی موجران، وضعیت غیرقابل‌تحملی را برای گرفتارترین اقشار اجتماع رقم زده است؛ وضعیتی كه چاره‌اندیشی فوری را ضروری ساخته است.
تابستان فصل تمدید بسیاری از قراردادهای اجاره است. چه بسیار خانواده‌های اجاره‌نشین كه قادر به تأمین شرایط شگفت‌آور موجران نبوده و نخواهند بود. مشاهدات بسیار دردناك و هشداردهنده است و اگر به سرعت تدابیری اندیشیده نشود، به‌زودی چند میلیون حاشیه‌نشین به 11میلیون حاشیه‌نشین موجود در اطراف شهرها افزوده خواهد شد. در سال 1379، اگر هر خانوار یك‌سوم درآمد ماهانه خود را پس‌انداز می‌كرد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن 12سال بوده است. دوره انتظار با روندی افزایشی در سال 94 به 31سال رسید؛ این شاخص متوسط و اگر تنها دهك‌های پایین منظور باشند، با قاطعیت می‌توان گفت این گروه عظیم بدون حمایت‌های اجتماعی و مداخله دولت، هرگز خانه‌دار نمی‌شوند. این مصیبت زمانی رخ داد كه بخش مهمی از تقاضا را دولت قبل با مسكن مهر پاسخ داده بود و هنوز زلزله 8 ریشتری سال97 در بازار ارز رخ نداده بود. الان دو تا سه برابر شدن یك‌باره اجاره‌ها رایج شده است. در این وضعیت افزایش اختلاس، سرقت، رشوه، تقلب و انواع جرایم مالی دیگر نباید تعجبی را برانگیزد. علت عمده گرانی مسكن افزایش تقاضای سوداگرانه در این بازار از
سه سال پیش از پیروزی انقلاب (1355) تاكنون است. طوری‌كه سال95 تنها 36درصد تقاضای مسكن برای سكنی گزیدن (شخصی یا اجاری) بود. دوسوم دیگر تقاضا برای احتكار و گران كردن و بعد از فروش بود. خالی نگه‌داشتن خانه و عدم عرضه آن، مرتبا در حال افزایش است. خانه‌های خالی از 633 هزار واحد در سال1385 به دو میلیون و 600هزار واحد افزایش یافت! اگر دوسوم متقاضیان سوداگر از این بازار كنار بكشند و خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند، با این كاهش شدید تقاضا و افزایش شدید عرضه، افت بسیار مباركی در قیمت‌های خرید یا اجاره ایجاد می‌كند. اگر بتوانیم چنین كاری بكنیم، ولی نكنیم، خیانت نیست؟ گر چه فاعل خائن نباشد.
احمد توكلی در نامه خود
چند راهكار عملیاتی برای بخش مسكن ارائه كرده است:
مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسكن كه مالیات بر سود حاصل از افزایش ارزش دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده و فعالیت تولیدی است. در شرایط فعلی، مالیات سود حاصل از این سوداگری دو در هزار قیمت منطقه‌ای است! یعنی صفردرصد! اگر نرخ مالیات از 25درصد بخش صنعت بالاتر باشد، (مثلا مانند كشورهای او‌ای‌سی‌دی 32درصد) جهت حركت سرمایه معكوس شده و سرمایه راكد اختصاص‌یافته به سوداگری مسكن، به سرمایه مولد صنعتی تبدیل می‌شود كه قیمت تمام‌شده بخش صنعت را كاهش و تولید را افزایش می‌دهد (ضد ركود تورمی = افزایش اشتغال و كاهش فقر)، آن دوسوم تقاضای مربوط به سوداگری زمین و مسكن را حذف می‌كند (كاهش ارزش ملك و اجاره‌بها = كاهش نابرابری در توزیع دارایی و درآمد). اثر مهم دیگر افزایش درآمد مالیاتی دولت است كه عرضه خدمات دولت را بیشتر می‌سازد و از این طریق نیز بر سطح رفاه عمومی می‌افزاید.
مالیات بر خانه‌های خالی اگر نرخش به درستی و مؤثر تعیین شود، انگیزه عرضه دو میلیون و 600 هزار واحد خالی را برای فروش یا اجاره فراهم می‌سازد و به این ترتیب با افزایش عرضه، قیمت مسكن و اجاره‌بها كاهش می‌یابد. (كاهش تورم و افزایش كارایی). البته چه در اینجا و چه در راه‌حل‌های دیگر، قواعد باید طوری طراحی شوند كه رفتار ذی‌نفعان با نفع عمومی هم‌جهت شود، نه برعكس؛ مثلا منافع بنگاه‌های املاك در افزایش قیمت اجاره و نیز قیمت خریدوفروش مسكن است. چون درآمد املاكدرصدی از اجاره یا قیمت معامله است. هرچه اجاره و قیمت فروش مسكن بیشتر شود درآمد بنگاه‌ها نیز افزایش پیدا می‌كند. به همین دلیل بنگاه‌های املاك در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها و همچنین قیمت مسكن نقش جدی دارند. برای خنثی شدن این پدیده، مبنای درآمد بنگاه‌های املاك رقمی ثابت تعیین شود.
تعدیل اجاره‌بها به عنوان اقدامی فوری در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در تهران ضروری است تا آثار مثبت دو راه‌حل قبلی به تدریج آشكار شود، دخالت دولت كه فعلا از آن گریزی نیست، باید به نحوی باشد كه موجران آن را دور نزنند و بر میزان اقتصاد زیرزمینی و غیررسمی افزوده نشود. از سیاست‌های تشویقی مانند تخفیف مالیاتی برای موجران منصف نباید غفلت كرد. هر طرحی در این زمینه باید با رعایت این نكات تهیه شود.
اختصاص بودجه برای كمك به اسكان مستضعفان ضرورت تام دارد؛ چنان كه ملاحظه شد به دلیل ناتوانی مطلق این قشر برای دسترسی به سرپناه، انجام این حركت، وظیفه قطعی حكومت است.
