با توجه به شرایط موجود و فشار بیش از اندازه هزینه‌های تامین مسکن بر شهروندان به‌خصوص مستاجران آسیب‌دیده از تبعات اقتصادی شیوع کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا در روزهای آغازین اردیبهشت‌ماه اولین تصمیم خود در زمینه حمایت از مستاجران آسیب‌دیده از کرونا را اعلام‌کرد.
بر این اساس مقرر شد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی که پایان قراردادشان منتهی به فروردین و اردیبهشت‌ماه سال‌جاری است به‌صورت خودکار دوماه تمدید شده و این افراد بتوانند تا پایان تیرماه به سکونت در واحدهای مسکونی تحت تملک خود ادامه دهند.
با این حال دولت مجددا و در اوایل تیرماه در ستاد ملی مقابله با کرونا تصمیم گرفته دومین اقدام خود در راستای حمایت از مستاجران را ابلاغ کند. مصوبه‌ای که بنا به گفته رئیس‌جمهور تا زمانی که وزارت بهداشت و درمان شرایط شیوع این ویروس در کشور را اضطراری اعلام کند تداوم خواهد داشت و حتی در صورت ریشه‌کن شدن این ویروس این مصوبه همچنان و تا سه‌ماه بعد از این تاریخ نیز معتبر بوده و موجران بعد از اتمام این مدت می‌توانند قرارداد جدیدی را با مستاجران خود منعقد کنند.
مصوبه‌ای که البته به نظر می‌رسد به چند دلیل ازجمله عدم‌مشخص‌بودن سازوکار اجرای آن، اقدامات دولت برای تنبیه موجرانی که به این مصوبه عمل نکنند، وجود بازار رقابتی در حوزه اجاره مسکن، نرخ بالای تورم و ... چندان قابلیت اجرا نداشته و با اما و اگرهای فراوانی مواجه شود.  ضمن این‌که تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌تواند به‌نوعی یک پالس مثبت برای افزایش اجاره‌بها در برخی از مناطق کشور به‌شمار رود.
چنانچه تعیین سقف 25درصدی برای تمام مناطق تهران یا سقف 20درصدی برای تمام کلانشهرهای کشور می‌تواند علاوه‌بر آثار کنترلی، به افزایش نرخ اجاره‌بها در برخی از مناطق کشور منجر شود به گونه‌ای که حتی برخی از موجران خوش‌انصاف که به‌واسطه شرایط اقتصادی مستاجران خود و تبعات اقتصادی ناشی از ویروس کرونا بر اقتصاد خانوار قصد افزایش اجاره‌بهای خود را نداشتند با تعیین این درصدها از سوی دولت، افزایش اجاره‌بها را اقدامی طبیعی تلقی کنند که حتی دولت نیز موافق افزایش آن در محدوده‌ای مشخص است. جام‌جم در گزارشی به بررسی نظرات موافقان و مخالفان اجرای این مصوبه و امکان عملیاتی‌شدن اجرای آن پرداخته است.
 هدف دولت، کاهش جابه‌جایی‌هاست، نه کنترل قیمت
 فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه علم و صنعت درباره سخنان روز گذشته رئیس‌جمهور مبنی‌بر تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها به خبرنگار جام‌جم گفت: اصل کاری که دولت قصد دارد انجام دهد مناسب است اما اجرای آن نیازمند شروطی است که یکی از آنها تمدید خودکار اجاره‌بها به مدت یک‌سال یا بیشتر است. ضمن این‌که میزان رشد اجاره‌ها نیز نباید بیش از رقم اعلام‌شده باشد. وی با بیان این‌که متن مصوبه‌ای که نهایتا تهیه و تدوین می‌شود بسیار مهم است تصریح کرد: به نظر می‌رسد هدف اصلی دولت و ستاد ملی کرونا از این مصوبه بیشتر به‌منظور ثبات سکونت افراد است و نگاه‌شان مربوط به کنترل اجاره‌بها نیست.
 اجرای این مصوبه نیازمند تمدید خودکار قرارداد است
بیضایی با اشاره به این‌که ظاهرا هدف دولت کنترل دستوری نرخ اجاره نیست، گفت: هدف از این مصوبه ثبات سکونت شهروندان صرفا در شرایط کرونایی است تا جابه‌جایی‌های کمتری در سطح جامعه اتفاق بیفتد. ضمن این‌که باید توجه داشت نرخ‌های اعلام‌شده توسط دولت حاوی این پیام نیست که حتما باید این ارقام در نظر گرفته شود و موجران نمی‌توانند درصدی بالاتر از نرخ اعلام‌شده دریافت کنند. چراکه اصولا نمی‌توان موجران را مجبور کرد میزان مشخصی اجاره از مستاجران خود دریافت کنند، بلکه موجران می‌توانند رقم مد نظرشان را مطرح کنند اما پیشنهاد دولت به موجران این است که به‌منظور کاهش جابه‌جایی‌ها ارقام منصفانه‌ای را در نظر بگیرند. به گفته وی، اگر تمدید خودکار اجاره رخ‌دهد این مشکلات نیز به حداقل می‌رسد و دیگر نیازی به اصلاح مصوبه نیست.
 مصوبه دولت ضمانت اجرایی ندارد
 فرشید ایلاتی، دیگر کارشناسی است که امید چندانی به اجرایی‌شدن این مصوبه ندارد. وی درباره تصمیم اخیر دولت درباره تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بهای مسکن به خبرنگار جام‌جم می‌گوید: اصل حرف دولت برای کنترل اجاره‌بها درست است اما به نظر می‌رسد روشی که از سوی دولت مصوب‌شده ضمانت اجرایی نداشته‌باشد. وی افزود: مصوبه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها مانند تعیین نرخ دلار 4200 تومانی است. شاید دولت در ظاهر ماجرا قصد دارد بازار را کنترل کند اما درنهایت این اقدام نتیجه‌ای نخواهد‌داشت. ایلاتی با اشاره به این‌که وزارت راه‌وشهرسازی در سال‌های گذشته به وظایف خود در حوزه مسکن عمل نکرده‌است تصریح کرد: در دولت یازدهم و یک‌سال اول دولت دوازدهم آقای آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی بود که باید سامانه املاک و اسکان را در این مدت تهیه و تدوین می‌کرد اما نه‌تنها آخوندی این کار را انجام نداد، بلکه حتی رئیس‌جمهور هم در این زمینه مطالبه‌ای از وزارت راه‌وشهرسازی نداشت. به گفته وی، عباس آخوندی یکی از وزرای ضدتولید بود و با اجرای همین سیاست مشکلات زیادی را برای این بخش به‌وجود‌آورد.
 ضرورت تغییر در نرخ مالیات بر خانه‌های خالی
این کارشناس مسکن با تاکید بر این‌که دولت به صورت همزمان باید سیاست‌های تنبیهی و تشویقی را در نظر بگیرد، گفت: دولت باید برای کسانی که الگوی اجاره را رعایت می‌کنند تخفیف مالیاتی اعطا کند یا آنها را از پرداخت مالیات معاف کند. در مقابل، افرادی که این الگو را زیرپا می‌گذارند مشمول جریمه شوند.  ایلاتی ادامه داد: در قانون، مالیاتی باعنوان دریافت مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد که نرخ آن باید اصلاح شود به طوری که میزان این مالیات باید 10 درصد قیمت کل ملک باشد تا افراد ملک خود را برای اجاره عرضه کنند، اما در حال حاضر درصد جریمه نسبت به میزان اجاره بهاست و این میزان، بازدارندگی لازم را ندارد. وی به کارکرد سامانه املاک و اسکان اشاره کرد و گفت: این سامانه همه واحدهای مسکونی ثبت شده را به‌صورت پیش‌فرض خالی می‌داند و هر فردی باید با ثبت مدارک مربوط نسبت به وضعیت سکونت آن ملک اقدام ‌کند. در صورت اجرای این سامانه میزان عرضه خانه‌های اجاره‌ای رشد یافته و طبیعتا این افزایش عرضه بر نرخ اجاره بها تاثیر می‌گذارد.
 قراردادهای جاری به صورت خودکار تمدید می‌شوند
جام‌جم برای بررسی بیشتر این موضوع و رفع ابهامات مطرح شده از سوی کارشناسان در گفت‌وگویی با محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی به بررسی این طرح و ساز و کارهای اجرایی شدن آن پرداخته است. محمودزاده در این گفت‌و‌گو با اشاره به جزئیات مصوبه اجاره‌بها گفت: مصوبه‌ای که با هماهنگی ستاد ملی کرونا و هیات دولت به تصویب رسیده به این معناست که قراردادهای جاری بین مالک و مستاجر به طور خودکار تمدید خواهد شد و سقف افزایش نرخ اجاره بها در شهر تهران
25 درصد، در کلانشهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد نسبت به قرارداد جاری خواهد بود.  وی با بیان این‌که وزارت راه و شهرسازی از یک سال قبل، برای ساماندهی وضعیت مسکن برنامه‌ریزی‌هایی کرده، افزود: مستاجران می‌توانند با افزودن نرخ‌های اعلام شده از سوی دولت تا یک‌سال دیگر در واحد مسکونی استیجاری سکونت داشته باشند و دستگاه قضایی نسبت به تخلیه این واحدها در صورت اعتراض مالکان اقدامی نخواهد کرد.
 مستاجران غیر متعهد،  مشمول این مصوبه نمی‌شوند
 محمودزاده به شروط اجرای این مصوبه اشاره کرد و گفت: در صورت تصمیم موجر بر فروش واحد مسکونی خود، مستاجر باید با توافق خریدار جدید نسبت به ادامه اجاره‌نشینی اقدام کند و اگر خریدار جدید تمایلی برای ادامه سکونت مستاجر نداشت، مستاجر موظف است طی مدت دو ماه واحد مسکونی تحت اختیار خود را تخلیه کند.  به گفته وی، شرط دیگر این است اگر مستاجری در دوران سکونت خود به تعهدات خود عمل نکرده و موجب ضرر و زیان مالک شود نمی‌تواند از مزایای این مصوبه بهره‌مند شود. در این صورت مالک می‌تواند طبق قانون با مستاجر برخورد یا ارقام بالاتری را برای تمدید قرارداد پیشنهاد کند.  معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: در شرایطی که معاملات مسکن کاهش پیدا کرده، قیمت ها افزایش یافته که این موضوع نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها غیر واقعی و متاثر از تلاطمات بازارهای موازی است. محمودزاده، طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، کمک به ایجاد تحرک برای پروژه‌های نیمه کاره بخش خصوصی و اجاره‌داری حرفه‌ای را از جمله برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای حوزه مسکن برشمرد.
 طرح‌های دولت در حوزه مسکن کارایی ندارد
 مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز به عنوان نماینده صنفی که طبیعتا باید انعقاد یا تمدید اجاره‌نامه‌ها به تایید آنها برسد در واکنش به سخنان روز گذشته رئیس‌جمهور به جام‌جم می‌گوید: این مصوبه قابلیت اجرا ندارد. چطور ممکن است وقتی یک خانه با امکانات ثابت و یکسان در یک محله و موقعیت با دو قیمت مختلف به فروش می‌رسد، دولت برای اجاره‌بها نرخ و سقف مشخصی تعیین کند. اینها یعنی قیمت‌گذاری در حوزه مسکن هنوز قابلیت اجرا نداشته و ممکن نیست. وی با بیان این‌که طرح‌های دولت در حوزه مسکن کارایی لازم را ندارد، افزود: بنده در زمینه اقتصاد کارشناس نیستم، اما کارشناسان اقتصادی تاکید دارند اقتصاد را نمی‌توان با دستور اداره کرد. تعیین سقف برای رشد اجاره‌بها هم نوعی دستور است که به نظر می‌رسد شکست بخورد.
 مشاوران املاک، الزامی برای اجرای مصوبه دولت ندارند
خسروی با تاکید بر این‌که تنها راه حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ساخت مسکن است، تصریح کرد: سال گذشته وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد انعقاد قرارداد اجاره به مدت دو سال را پیشنهاد داد که رشد نرخ آن بر اساس تورم باشد، اما کسی این پیشنهاد را قبول نکرد و ملک خود را با قرارداد یکساله به ثبت رساند. این کار بر اساس قانون انجام شده و کسی نمی‌تواند به صاحب ملک انتقاد کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که هیچ منعی برای مشاوران املاک مبنی بر انعقاد اجاره با نرخ‌های بیشتر از نرخ های اعلامی دولت وجود ندارد، گفت: مشاوران املاک نقش واسطه بین موجر و مستاجر دارند و طبیعتا قرارداد منعقد شده با رقمی که موجر و مستاجر توافق می‌کنند به امضا می‌رسد. از این رو تخلفی متوجه مشاوران املاک نیست و دولت برای کنترل اجاره بها باید ساز و کاری در نظر بگیرد که حق مالکیت افراد را زیر سوال نبرد.  با این حال باید دید در شرایطی که سهم هزینه‌های تامین مسکن از سبد درآمدی خانوار هر ساله روندی صعودی داشته و دولت یازدهم و دوازدهم طی هفت سال گذشته کوچک‌ترین گامی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن برنداشته است. ابلاغ چنین مصوباتی آن هم در شرایط اقتصادی ناشی از تبعات شیوع ویروس کرونا که بر درآمد بسیاری از مستاجران تاثیرات منفی داشته است قابلیت اجرا دارد یا با این قبیل تصمیمات و مصوبات می‌توان باری از روی دوش مستاجران برداشت؟


تعیین سقف اجاره بها محدود به شرایط کرونایی است
دولت به لحاظ قانونی و در شرایط طبیعی اجازه ندارد برای قیمت اجاره‌بها سقف تعیین کند. با توجه به شرایط موجود به نظر می رسد مصوبه ستاد ملی کرونا در زمینه ایجاد سقف برای اجاره بها در راستای ساماندهی بخش مسکن نبوده و لزوما تصمیمی موقت و مربوط به شرایط خاص کشوراست. باید توجه داشت  هر نوع مداخله دستوری در بازارهایی که بازارهای انحصاری محسوب نمی شوند مشکل زاست. به عنوان مثال زمانی که درباره یک بازار انحصاری مانند آب و برق مشترکان خانگی صحبت می‌کنیم از آنجا که دولت عرضه کننده انحصاری آب و برق به مشترکین است می تواند این کار را به‌راحتی انجام دهد اما در بازاری که رقابتی است و عرضه کنندگان و متقاضیان بیشماری در این بازار حضور دارند تعیین قیمت دور از واقعیت است. از این رو دخالت‌های دستوری دولت، بازار را از تعادل خارج کرده و تعادل عرضه و تقاضا  را به هم می زند ضمن اینکه قراردادها از حالت شفاف و قانونی به سمت قراردادهای غیر رسمی و غیر شفاف می‌رود.  بنابراین نه تنها بازار را بهبود نمی‌بخشد بلکه به بازار آسیب می زند و دود آن هم به چشم مستاجرین خواهد رفت. سیاست دیروز ستاد ملی کرونا برای مستاجرانی است که ساکن هستند و اجرای این روش قطعا به نفعشان است، چرا که می تواند سیاستگذار این محدودیت را اعمال کند که کسی حق ندارد در این شرایط مستاجر خود را از خانه بیرون کند یا اجاره بها را از میزان مشخصی بیشتر افزایش دهد تا این دوره بحران را بگذراند. اگر در این حد باشد باید این موضوع  را در این حد دید. چیزی شبیه اینکه باید در مکان های سرپوشیده ماسک زد یا فاصله گذاری اجتماعی را رعایت کرد اما اگر  بخواهیم این موضوع را در چارچوب سیاست گذاری بخش مسکن نگاه کنیم سیاست نادرستی است و مشکلاتی را به همراه خواهد داشت. میزان اجاره بها از ابتدای سال 72 سالانه 21.5 درصد افزایش یافته و شاخص تورم در همین دوره حدود 23 درصد بوده است. یعنی افزایش شاخص اجاره بها تقریبا نزدیک به میزان افزایش تورم است. اگر موضوع این است پس برای اینکه مشکل ریشه ای حل شود باید دید تورم از کجا آمده است. تورم ناشی از کاهش ارزش پول ملی است. با کاهش ارزش پول ملی قیمت اسمی بسیاری از کالاها از جمله میزان اجاره بها افزایش پیدا می‌کند. در واقع قیمت اجاره افزایش خارج از قاعده‌ای نداشته است بلکه ارزش ریال کاهش داشته است.