اصطلاح «فیلم‌های آپارتمانی» در این سال‌ها به یک فحش سینمایی تبدیل‌شده و معمولا به آثار کم‌هزینه‌تر و به‌لحاظ ساخت راحت‌تری اشاره دارد که سازندگان آن چندان جسارت ورود به شکل‌های پیچیده‌تر و پرچالش‌تری از سینما را ندارند و به جای پرداختن به قصه‌های متنوع و ژانرهای گوناگون ترجیح می‌دهند در واحدها و راه‌پله‌های یک آپارتمان، داستان‌های ساده و چه‌بسا مبهم و غیرجذاب‌شان را روایت کنند اما زمانی فیلم‌های آپارتمانی ارج و قربی داشتند و فیلمسازان معتبری در همین متراژ محدود، قصه‌های جذاب و پرکششی را روایت می‌کردند.
فضای آپارتمانی به‌جز این‌که می‌تواند بستری برای قصه‌گویی و شخصیت‌پردازی‌های متنوع باشد به‌دلیل تعدد ساکنان و تکثر قومیتی، شمول و گستردگی فراوانی دارد و در فرامتن می‌توان آن را به جامعه و کشور تعمیم داد.
نکته جالب این‌که برخی نمونه‌های درخشان فیلم‌های آپارتمانی در سال‌های دور در فضای کمدی روایت شدند و انگار این قالب، موقعیت بهتری برای بیان نقدها و نیش و کنایه‌های اجتماعی در اختیار فیلمسازان قرار می‌داد. هرچند این روایات کمیک باوجود تعبیه سکانس‌ها و لحظات جذاب و خنده‌دار از غم و اندوهِ مسائل و مشکلات جامعه و گرفتاری آدم‌هایش هم غافل نبودند و حتما ردپای دغدغه اجتماعی فیلمسازان هم در آنها لحاظ می‌شد؛ البته آنچه فراموش نمی‌شد، فضای کمدی آثار بود و خیلی هوشمندانه، تلخی‌های مضمونی قصه‌ها در حجم شیرینی کلام و گفتار حل و تلطیف می‌شد تا مزه یک فیلم خنده‌دار به کام مخاطب زهر نشود. درعین حال چون این آثار آپارتمانی، فارغ از بهای کامل به قصه‌گویی و توجه‌کافی به وجوه سرگرم‌کنندگی، حرف‌های مهمی هم برای گفتن داشتند و برخلاف بسیاری از شبه‌کمدی‌های سخیف این سال‌ها به هر ترفندی برای خنداندن و جذب مخاطب متوسل نمی‌شدند، رسالت کمدی خود را ‌بجا می‌آوردند و به همین دلیل هم جزو کمدی‌های موفق و ماندگار و آثار شاخص سینمای ایران هستند.
گل سرسبد این فیلم‌ها، «اجاره‌نشین‌ها» ساخته داریوش مهرجویی محصول سال‌65 است که هم در پنجمین جشنواره فیلم فجر تحسین منتقدان را درپی داشت و هم در اکران سال‌66 پرفروش‌ترین فیلم سینمای ایران شد. بجز اینها به‌قدری فیلم درست و کامل و همه‌چیز تمامی است که هنوز بعد از سال‌ها از آن به‌عنوان بهترین فیلم کمدی تاریخ سینمای ایران نام می‌برند و مخاطبان عامه‌پسند و نخبه‌پسند، نظر مثبتی روی آن دارند.
مهرجویی با محور قراردادن یک آپارتمان فرسوده و در آستانه ویرانی و کشمکش‌های مستاجرها با یکدیگر و به‌ویژه جدال فرسایشی آنها با عباس‌آقا سوپرگوشت(عزت‌ا... انتظامی) که مباشر مالک و مدیر ساختمان است ارجاعات سیاسی، اجتماعی و اقتصادی می‌دهد اما این نقد و اشاره‌ها، ظریف و طنازانه است و مهرجویی اول و مهم‌تر از همه به قصه و شخصیت‌ها اهمیت می‌دهد و برداشت‌ها و تاویل‌ها را به دیگران می‌سپارد.  
نقش پررنگ و تعیین‌کننده آپارتمان در اجاره‌نشین‌ها از همان تیتراژ اول به‌چشم می‌آید و بعد از تماشای گذری چند آپارتمان در مناطق شمالی تهران به لوکیشن اصلی فیلم و آپارتمانی غریب در حاشیه پایتخت می‌رسیم.
مشکلات عدیده آپارتمان و چالش ساکنان با عباس‌آقا بر سر تعمیرات ضروری ساختمان و بی‌توجهی او به عنوان مدیر، تصویر آشنایی است که در هر زمانه و دوره‌ای مابه‌ازا دارد. حتی اسفناکی بیشتر اوضاع مسکن در این سال‌ها، اجاره‌نشین‌ها را به جز فیلم زمانه خودبودن، به فیلمی پیشگو و آینده‌نگر هم تبدیل می‌کند.
این فیلم پر از بازی‌های درخشان و سکانس‌ها و لحظات جذاب است؛ از تخریب دیوار دستشویی موقع اصلاح آقای قندی (اکبر عبدی) و آواز‌خواندن او و اپراخوانی آقای سعدی(حسین سرشار) در آن روف‌گاردن من‌درآوردی تا نبرد کلنگی عباس‌آقا و آقای قندی و فروریختن نصفه‌ونیمه آپارتمان پلاک‌19.
در اجاره‌نشین‌ها به‌قدری همه چیز سر جای خودش است که حتی همسن‌بودن حمیده خیرآبادی و عزت‌ا... انتظامی هم اصلا به‌چشم نمی‌آید که نقش مادر و فرزند را به بهترین و باورپذیرترین شکل ممکن بازی کردند.
یکی دیگر از آثار درخشان کمدی با فضای آپارتمانی، فیلم «آپارتمان شماره‌13» به نویسندگی و کارگردانی یدا... صمدی، محصول سال‌69 است. ‌گرچه در اولین مواجهه با آپارتمان و در آن حرکت عمودی و از بالا به پایین دوربین (تیلت) ظاهرا با آپارتمان زیبایی روبه‌رو هستیم و ماشاا...(علیرضا خمسه)صاحب یکی از خانه‌های آنجا که از کرمان برای فروش واحدش به تهران آمده با دیدن آن گل از گلش می‌شکفد اما به‌تدریج هم صاحبخانه دستش می‌آید که نحسی شماره پلاک‌13 دامنش را خواهد گرفت و هم ما یاد می‌گیریم از روی ظاهر آپارتمان درباره‌اش قضاوت نکنیم. شنیدن حرف‌های قمر، مشاور املاک (سیروس گرجستانی) هم راهگشاست که همان اوایل فیلم، درباره ساختمان موردنظر به ماشاا... می‌گوید: «اینجا رو معمار عبدا... تُف‌کار، تو نشئگی ساخته!»
 غیر از مواجهه ماشاا... با ویرانه‌ای که از مستاجرش تحویل‌گرفته او باید خودش را برای نبرد با ساکنان پرمساله آپارتمان هم آماده کند، به‌ویژه ابراهیم(جمشید اسماعیل‌خانی) که با برپاکردنِ بساط میوه‌فروشی در محوطه جلوی ساختمان و آن توحش مدنی‌اش، ذوق هر خریداری را همان بدو ورود کور و او را از خرید خانه ماشاا... پشیمان می‌کند. تازه در این بی‌انصافی خواسته یا ناخواسته در حق قهرمان بینوای قصه، ابراهیم تنها نیست و رفت‌وآمد مدامِ دندانپزشک(ابراهیم آبادی)، بی‌ملاحظگی‌های آقای بانکی خانه‌دار(ناصر لقایی)، دعوای همواره زن و شوهری جوان(کتایون ریاحی و مرتضی ضرابی)، وجود آرایشگاه زنانه و یکی دو کسب‌وکار دیگر در آپارتمان و به‌ویژه آن آسانسور همیشه‌خراب، هم سهم بسزایی در ناکامی ماشاا... دارند.
فرسودگی باطنی ساختمان در ترکیب با بی‌نظمی و بلبشویی آن و وجود همسایه‌های بد، همان‌قدر که موقعیت‌های کمدی خوبی در فیلم به‌وجود می‌آورد، هم روی غمگنانه‌اش را در خود قصه نشان می‌دهد و هم یادآور مابه‌ازاهای تاسفبار و آزاردهنده در اجتماع واقعی است. از ارجاعات فرامتنی و مصداق‌های روشن تعمیم‌پذیری فیلم هم اشاره به نام خانوادگی شخصیت اصلی کفایت می‌کند: ایرانمنش.
همچنین به‌جز بحث نقد فرهنگ آپارتمان‌نشینی، فیلمساز به جلوگیری از مهاجرت بی‌رویه به پایتخت هم نظر دارد و به‌سهم خود، نسخه‌ای کمدی برای این ممانعت می‌پیچد.
آپارتمان شماره‌13 همچون اجاره‌نشین‌ها از معدود آثار کمدی سینمای ایران است که هم با استقبال تماشاگران روبه‌رو شد و هم در میان منتقدان و در فضای جشنواره‌ای درخشید. این فیلم در نهمین جشنواره فیلم‌فجر برنده جوایز بهترین فیلم و بهترین فیلمنامه شد اما به‌شکل عجیبی، داوران بازی درست و همدلی‌برانگیز علیرضا خمسه را حتی شایسته نامزدی در بخش بهترین بازیگر نقش اول مرد ندانستند و در عوض خارجی‌ها قدر این بازی درخشان را دانستند و دو سال بعد در جشنواره بین‌المللی پیونگ‌یانگ، جایزه بهترین بازیگر مرد را به خمسه اهدا کردند و اجحاف داوران فجر و ظلم ساکنان آپارتمان شماره‌13 به ماشاا... را یکجا از دل او درآورند.    
فیلم درخشان «دایره زنگی» به کارگردانی پریسا بخت‌آور و به نویسندگی اصغر فرهادی محصول سال‌86 هم نقد اجتماعی را در قالبی کمیک ارائه می‌کند که بسیار منطبق با زمانه است و با آپارتمانی سروکار داریم که جای باغچه پشت‌بام اجاره‌نشین‌ها و دست‌کم خلوت و صفای آن محیط در دهه‌های گذشته را بشقاب‌های دریافت امواج ماهواره‌ای- به‌قول عباس رزاقی(مهران مدیری): «دایره‌زنگی» اشغال کرده و همین هم بهانه‌ای برای ورود نصاب غریبه و دزد همراهش به آپارتمان قصه می‌شود و دنبک رسوایی ساکنان آن را به‌صدا درمی‌آورد.
 انتخاب یک آپارتمان به‌عنوان لوکیشن و بستر اصلی داستان، فرصت خوبی را در اختیار نویسنده و فیلمساز قرار می‌دهد تا ضمن توجه به گوناگونی آدم‌ها و همجواری نامسالمت‌آمیز آنها در جهانِ قصه که درکی از فرهنگ آپارتمان‌نشینی ندارند نگاهی اجتماعی و تعمیم‌پذیر هم داشته باشند. این وجه همان ابتدای فیلم و با بهره‌گیری هوشمندانه از اخبار هواشناسی تلویزیون که دوربین روی بخش‌های مختلف نقشه ایران حرکت می‌کند قابل دریافت است.
وزش شدید باد در همان لحظه در خیابان در ترکیب با پیش‌بینی خانم کارشناس هواشناسی از آب‌وهوای ناپایدار و احتمال وقوع سیل بر اثر بارندگی‌های شدید به‌خوبی نشان می‌دهد که هوای قصه و آدم‌هایش پس است.
کلیدواژه آپارتمان و نقد و کنایه‌های مرتبط با فرهنگ آپارتمان‌نشینی فقط در کلیت و در تاویل‌ها اتفاق نمی‌افتد بلکه حتی به جدل آدم‌های فیلم و دیالوگ‌های آنها هم راه می‌یابد و به کمدی کار می‌افزاید، نمونه شاخص آن مخالفت عبدا...زاده (امید روحانی) با نصب دیش ماهواره روی پشت‌بام و بگومگوی او با عباس رزاقی و شعله(بهاره رهنما) است. عبدا...‌زاده می‌گوید: خیرِ سرمون اومدیم محله بافرهنگ‌ها. اینه فرهنگ؟ شعله می‌گوید: آقای عبدا...‌زاده آپارتمان‌نشینی همینه دیگه. عبدا...‌زاده عصبی‌تر می‌شود: کی همچین حرفی زده خانم؟ من آپارتمان‌نشینی یاد همتون می‌دم.
پی دعوا را هم عباس می‌گیرد و با گفتن این جملات به عبدا...‌زاده، درگیری را تشدید می‌کند: شما آپارتمان‌نشینی یادِ ما می‌دی؟ قربونت برم، تا دیروز جلو در آسانسور وایمیستادی می‌گفتی دربست!
هرچقدر مواجهه فرهادی نویسنده با طبقه متوسط جامعه ایرانی اینجا بازیگوشانه است در کارگردانی فیلم‌های خودش سمت‌وسویی جدی و تراژیک دارد. هرچند تلخی مستتر در فضای شوخ‌وشنگ دایره‌زنگی به‌ویژه پایانش، ردپایی از تلخ‌کامی آثار فرهادی دارد، فیلم‌هایی که ازقضا در برخی از آنها مثل چهارشنبه‌سوری و فروشنده، آپارتمان بستر اصلی حوادث است و در این فضای زندگی مدرن و شهری، چنان بلایی سر قهرمانان و ساکنانش می‌آید که حتی مجالی برای خنده‌هایی از جنس اجاره‌نشین‌ها، آپارتمان شماره‌13 و دایره‌زنگی باقی نمی‌ماند.