از طرفی در دهه90 شاهد تلاطم‌های سنگین در بازار مسکن بوده‌ایم؛ سال 97 قیمت مسکن 100درصد و در سال99، 80درصد افزایش یافت. از آنجا که افزایش قیمت مسکن یکی از دلایل افزایش اجاره بها محسوب می‌شود، می‌توان آثار گرانی‌های دهه90 را در پایان این دهه مشاهده کرد. طبق گزارش مرکز آمار ایران در زمستان‌1400 نسبت به زمستان 99، اجاره بها 61درصد افزایش یافته است. دولت سیزدهم برای مقابله با آثار بجا مانده از دهه90، دامنه رشد اجاره بها را محدود به رشد 15 تا 25درصد کرد. با وجود این، کمبود ساخت مسکن در پنج دهه گذشته و در نتیجه بروز کمبود 10 تا 15 میلیونی و کمبود 54میلیون تن سیمان برای ساخت چهار میلیون مسکن، نبود سیاست‌های مالیاتی اثربخش برای دریافت مالیات از 4.7میلیون خانه خالی و دوم در کشور، تورم قیمت زمین که با افزایش 20 برابری قیمت زمین طی دهه 90 در تهران منجر شد، مانع دسترسی کافی به مسکن با قیمت‌های معقول شده‌اند. 

ایده خرید متری 
در این زمینه، خرید متری مسکن به جای خرید یک خانه کامل را به یک ایده در دولت سیزدهم تبدیل کرده است. در واقع اگر برای خرید خانه در تهران یا شهرهای دیگر پول ندارید، می‌توانید برای خرید متری سرمایه گذاری کنید، البته شما صاحبخانه تلقی نمی‌شوید اما می‌توانید متراژ بخرید و رویای خانه‌دار شدن را متصور شوید. یادآوری این موضوع ضروری است که صندوق‌های املاک و مستغلات، یک ایده بومی نیست بلکه نشأت گرفته از صندوق‌هایی هستند که آنها را با نام «ریت»(REITصندوق املاک و مستغلات) در سطح جهان می‌شناسند. در هر صورت، چنانچه سیاست ساخت چهار میلیون مسکن به نتیجه نرسد، ریت بهترین وضعیتی است که دولت می‌تواند مردم را با آن صاحب چند متر املاک و مستغلات کند. در حال حاضر با این‌که دولت وعده ساخت چهار میلیون مسکن را داده اما رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی بر ساخت دو میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم مصر است. مزیت ریت برای دولت این‌گونه است که صرفا خانه‌های ساخته شده را به فروش می‌رساند، البته این‌گونه صندوق‌ها بیشتر نیاز به مشارکت انبوه‌سازان بخش خصوصی دارد و در دنیا دولت‌ها برای این صندوق‌ها تعیین تکلیف نمی‌کنند، چراکه انگیزه سرمایه‌گذاران بهترین محرک برای عرضه متراژی ملک، زمین و... محسوب‌می‌شود.

سابقه ریت در جهان و ایران 
طبق گزارش سایت USNEWS به‌رغم این‌که آمریکا یکی از اولین اقتصادی ریت محور در قالب صندوق‌های قابل معامله محسوب می‌شود اما 30کشور در این زمینه فعال هستند. در رأس این کشورها ژاپن قرار دارد. 24.8درصد ریت‌های جهان در اقتصاد ژاپن متمرکز شده است. هنگ‌کنگ با 10.2درصد و استرالیا و چین با 10.6 درصد و 7.3درصد بیشترین ریت‌ها را راه‌اندازی کرده‌اند. صندوق بازنشستگی کشوری به‌عنوان یکی از بازوهای سرمایه‌گذاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی مسئولیت راه‌اندازی اولین REIT کشور را در فرابورس به‌عهده گرفته است.  صندوق املاکی که این بازوی وزارت کار آن را راه‌اندازی کرده بر اساس سرمایه‌های خرد، افراد کم درآمد را که توان خرید خانه ندارند، صاحب درآمد می‌کند البته بنابر اعلام داوود حمزه، مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری، اولین محل سرمایه گذاری اولین REIT دولتی ایران، یک ملک اداری با متراژ مفیدحدود ۹۰۰متر مربع است. هر سه ماه یک‌بار از واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، اجاره بها را کسر و به حساب سرمایه‌گذاران واریز می‌کنند. اجاره بهای این ملک اداری را هم هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری دریافت و توزیع می‌کند. درهمین حال این صندوق به صورت ETF(قابل معامله) راه‌اندازی شده و افراد می‌توانند متراژهای خود را بر اساس نرخ روز در فرابورس خرید و فروش‌کنند. 

کمبود 600 هزار مسکن
به نظر می‌رسد دولت مرحله جدیدی از ورود به بازار سرمایه را رقم زده است؛ مرحله‌ای که روی بخش مستغلات هم متمرکز است.  با این حال مشکل مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری است و با سرمایه‌های خرد نمی‌توان سد عقب‌ماندگی پنج دهه‌ای در ساخت‌و‌ساز املاک را شکست البته ریت ایرانی در شروع کار خود قرار دارد و چنانچه بازار آن گسترده شود، می‌تواند سرمایه‌های بیشتری را  جذب کند اما در بلند مدت ایران با کسری 600 هزار مسکن در سال مواجه است. توجه به این واقعیت ضروری است که ساخت مسکن را نمی‌توان از تورم دور نگه داشت؛ اگر مقررات مشوق تولید و سرمایه‌گذاری باشند و توام با آن نرخ تورم تثبیت شود، دولت کار چندانی برای جذب سرمایه‌گذاران نخواهد داشت. بخش مسکن به اندازه کافی سودآور است و بازدهی مد نظر سرمایه‌گذاران را به آنها برمی‌گرداند.

پیام عابدی - گروه اقتصاد