طرح اقدام ملی، نیاز بازار مسكن را برطرف نمی‌كند
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به مبانی در نظر گرفته شده برای برآورد تولید مسكن در طرح اقدام ملی گفت: « اعلام ساخت ۴۰۰هزار واحد یك پایه دقیق فكری قوی دارد. سال گذشته در كشور ۵۴۵هزار ازدواج ثبت ‌شده است. فرض را بر این گذاشتیم كه ۲۰درصد از این جامعه می‌توانند خانه در اختیار داشته باشند و ۸۰درصد آن كه ۴۰۰ هزار واحد است را برای خانه اولی‌ها هدف قراردادیم.» حتی اگر فرض كنیم 20درصد از زوج‌هایی كه به‌تازگی ازدواج كردند، نیازی به مسكن نداشته باشند، باز هم ایراداتی به این نحوه محاسبات وارد است.
بر مبنای محاسبات وزارت راه و شهرسازی در طرح اقدام ملی، برآورد نیاز به مسكن برمبنای تقاضاهای ناشی از ازدواج شكل گرفته است. با دقت در جزئیات این طرح متوجه می‌شویم كه طرح اقدام ملی توانایی پاسخ به تقاضاهای جدید بازار را ندارد. در این طرح مقرر شده صد هزار واحد از 400 هزار واحد در بافت فرسوده ساخته شود؛ یعنی بخشی از واحدها، برای ساكنان این مناطق درنظر گرفته شده و تحت مالكیت آنها خواهد بود. در واقع این بخش از واحدها نمی‌تواند به‌طور كامل انتظارات وزارت راه و شهرسازی برای پاسخ به تقاضاهای جدید را برآورده سازد.
همچنین برمبنای این طرح 200هزار واحد دیگر به شیوه مشاركتی ساخته خواهد شد. در این شیوه بخش‌ خصوصی در زمینی كه دولت آماده كرده، اقدام به ساخت واحد مسكونی می‌كند. در نهایت پس از تكمیل واحدهای مسكونی، دولت و بخش خصوصی هر یك به نسبت سهم آورده اولیه خود، مالك واحدهای ساخته‌ شده می‌شوند. در حقیقت دولت نمی‌تواند برای آن دسته از واحدهایی كه مالكیت آن با بخش‌خصوصی است، تعیین تكلیف كند. در واقع بخش خصوصی مختار است این واحدها را در اختیار هر كسی كه خواست قرار دهد، درنتیجه دولت نمی‌تواند روی این بخش از مسكن ساخته شده نیز برای پاسخ به نیازهای جدید بازار حساب كند.
همچنین با توجه به وعده وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تكمیل طرح اقدام ملی تا پایان سال 1400، این وزارتخانه باید برای پاسخگویی به تقاضای جدید طبق برآورد خود، با توجه به نیاز 400 هزار واحدی
در هر سال تا پایان سال 1400، 800 هزار واحد بسازد؛ درحالی‌كه طرح اقدام ملی، تنها نیمی از این تعداد را پوشش می‌دهد. درمجموع به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی با توجه به نحوه برآورد برای ساخت مسكن در قالب طرح اقدام ملی، دچار اشتباهاتی شده كه ممكن است منجر به سیاستگذاری‌های متفاوت با شرایط جامعه بشود. شاید لازم است وزارت راه به‌همنظور سیاستگذاری هرچه بهتر، بررسی‌های بیشتری در این زمینه انجام دهد.



میزان واقعی نیاز به مسكن چقدر است؟
آخرین آمار از طرح جامع مسكن كه توسط دولت تدبیر و امید نوشته شد، نیاز بازار مسكن را به صورت كلی به چهار دسته زیر تقسیم‌بندی می‌كند:
نیاز ناشی از كمبود مسكن: آمار به‌دست آماده از سرشماری سال 1395 خبر از كمبود یک‌میلیون و 371 هزار واحدی مسكن می‌دهد؛ یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای كشور به‌صورت مشترك در یك واحد مسكونی زندگی می‌كنند یا به محل زندگی آنها نمی‌توان مسكن گفت. طبق این آمار تعداد خانوارهای كشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش ‌شده، در‌حالی‌ كه تعداد واحدهای مسكونی دارای سكنه در كشور 22 میلیون و 825 هزار واحد است.
نیاز ناشی از تقاضاهای جدید:بازار مسكن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است كه عمده آن را تقاضای ناشی از ازدواج رقم می‌زند. یكی از راه‌های برآورد تقاضای جدید بازار، محاسبه تعداد ازدواج در سال براساس میانگین ده سال اخیر است، اما نكته مهم وابستگی میزان ازدواج در كشور به شرایط اقتصادی خانواده است. این در حالی است كه تأمین مسكن نقش بسیار اساسی در اقتصاد خانواده دارد؛ اگر تأمین مسكن به سهولت و با هزینه‌های كمتری ممكن شود، بی‌شك آمار ازدواج در كشور با رشد قابل‌توجهی روبه‌رو خواهد شد؛ بنابراین برآورد براساس میانگین تعداد ازدواج سالانه، نمی‌تواند نیاز ناشی از تقاضاهای جدید را پوشش دهد.
روش دیگر برآورد نیازهای جدید برای بازار مسكن، در نظر گرفتن تعداد ازدواج‌های ممكن در كشور است. بر همین اساس مطابق با سرشماری سال 1395، حدود 14 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نكرده در بازه سنی ده سال و بیشتر در كشور وجود دارد كه تا سال 1405 با احتساب مرگ و میر حدود 12 میلیون نفر از آنها به سن بالای 20 سال خواهند رسید. مبتنی بر این برآورد تا سال 1405، 12 میلیون واحد مسكونی نیاز است تا پاسخگوی جمعیت جوان كشور باشد.
نیاز ناشی از بهسازی و نوسازی بافت فرسوده: بررسی‌های انجام ‌شده در طرح جامع مسكن نشان می‌دهد، در حال حاضر در ایران بیش از 2/11 میلیون نفر در 4/76 هزار هكتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌كنند. با توجه به مشكلات متعدد بافت‌های فرسوده، این مساله از همه جهات تبدیل به تهدید برای شهرها شده است. علاوه بر بافت فرسوده شهری، واحدهایی كه به‌دلیل سن بالا و عدم استحكام مصالح به كار رفته، نیاز به بهسازی دارند نیز باید به آمار اضافه كرد. طبق این برآورد حداقلی، می‌توان گفت پنج میلیون واحد مسكونی فرسوده شهری نیازمند به بازسازی است.
در بافت روستایی، سهم واحدهای مسكونی غیرمقاوم نگران‌كننده‌تر است. به گفته عزیزا... مهدیان، معاون بازسازی بنیاد مسكن انقلاب اسلامی، هم‌اكنون بیش از سه میلیون و 200هزار واحد روستایی غیرمقاوم در كشور وجود دارد؛ بنابراین درمجموع 2/8 میلیون واحد مسكونی كشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرد.
نیاز ناشی از ذخیره طبیعی مسكن: به‌همنظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره نیاز به تعداد محدودی واحد مسكونی خالی از سكنه وجود دارد؛ لذا به نظر می‌رسد كه ‌باید حدود 600 هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ده سال برنامه‌ریزی و ساخته شود.
 بنابراین تا سال 1405، بازار مسكن نیاز به ساخت 22 میلیون واحد مسكونی دارد. البته با توجه به آمار بالای خانه‌های خالی در كشور، دولت می‌تواند تنها با وضع قانون مالیات بر خانه‌های خالی، حداقل دو میلیون واحد از 6/2 میلیون واحد خالی از سكنه موجود در كشور را روانه بازار كند. در نتیجه نیاز بازار به تولید مسكن 20 میلیون واحد خواهد رسید.
این در حالی است که ركود صنعت ساختمان موجب شده است تعداد واحدهای مسكونی ساخته شده مطابق با آمار تعداد پروانه صادره از شهرداری از سال 1395 تاكنون به‌سختی به یک میلیون واحد برسد؛ بنابراین هم‌اكنون نیاز به مسكن برای متعادل كردن عرضه و تقاضا در بازار 19 میلیون واحد مسكونی تا سال 1405 است. این یعنی سالانه چیزی حدود دو میلیون واحد مسكونی نیازمندیم.