طی دهه‌های گذشته سیاست مسکن در کشور معطوف به تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده اما موضوع سرمایه‌گذاری در تولید مسکن مورد توجه قرار نگرفته است. این مسأله باعث شده تامین مسکن توسط اقشار کم‌درآمد به علت فشار ناشی از رفع نشدن نیازهای بخش‌های دیگر، از دسترس آنها خارج شود. از سوی دیگر در دولت یازدهم و دوازدهم به دلیل افزایش بروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی، بخش خصوصی نیز از سرمایه‌گذاری در این حوزه ناامید شده و در نهایت میزان عرضه مسکن کاهش یافته است. ساختار بازار مسکن از منظر نگاه سرمایه‌گذاری به‌ علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش اعیان‌نشینی است و به عبارت دیگر واحدهای مسکونی ساخته شده به دلیل همین قوانین سخت و مشکلات تامین پارکینگ عمدتا در مساحت‌های بالا محدود شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی نداشته که حتی در صورت عرضه به بازار، زمینه‌ساز کاهش محسوس قیمت‌ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهدشد.

 کاهش 40 درصدی سرمایه‌گذاری
بر اساس آمارهای اعلامی از سوی بانک‌مرکزی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در سال1390 حدود 250هزار میلیارد تومان بود که این رقم در سال 1400 با کاهش 40درصدی به 150هزارمیلیارد تومان رسید. از سوی دیگرخالص حساب سرمایه ایران نیز کاهشی بوده که این موضوع بیانگر فرار سرمایه از کشور طی 10سال گذشته است. خروج سرمایه از کشور به طور میانگین هرساله حدود 10میلیارد دلار بوده که بیش ‌از پیش چالش سرمایه‌گذاری در کشور را برجسته می‌کند. در کنار این مسأله آمار خرید آپارتمان از سوی ایرانیان فقط در ترکیه به طور میانگین بیش از 600 واحد در ماه بوده است، آن هم در شرایطی که این کشور ریسک اقتصادی و سیاسی بالایی دارد. این موضوع نشان می‌دهد در بخش مسکن و توسعه شهری، سرمایه‌گذاری مسکن در کشورهایی حتی با ریسک و شرایط اقتصادی نامناسب‌تر نسبت به ایران، ارجحیت دارند.

 افزایش قیمت مسکن با نقدینگی فزاینده
مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره نوشته است: میزان نقدینگی در کشور در سال 90حدود 354هزار میلیاردتومان بود که این رقم در سال1400 با افزایش بیش از 11برابری به 4832هزار میلیاردتومان رسید، در کنار این افزایش نقدینگی قیمت دلار نیز از 1205تومان در سال 90 به 26250 تومان در سال1400 رسید. این دو عامل قیمت مسکن را نیز افزایش داد، به طوری که قیمت مسکن از میانگین متری 2.1میلیون تومان در سال90 به 35.1میلیون تومان در سال1400 رسید. این شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. رشد حدود 22برابری قیمت ارز سبب رشد حدود 17برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکردند و به‌مرور تحت تأثیر این مسأله، از بازار رانده شدند. بنا به آمارهای اعلامی، میانگین ساخت ماهانه مسکن در سال1390 از 20هزار واحد به کمتر از 2000واحد مسکن در ماه طی سال1400 کاهش یافت. 
 
موانع پیش‌روی سرمایه‌گذاری در مسکن
وجود دوره‌های رونــق کوتاه‌مدت و رکود بلندمــدت و چرخه‌های قیمتی در قالب ادوار تجاری و شــوک‌های حقیقی و واقعی بازار دارایی‌هــا را متاثر می‌کنند. شوک‌های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست‌های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها به شکل چشمگیری بر بازار دارایی‌ها اثر دارند. چنین واکنش‎هایی در رفتارهای انسانی و انگیزه‌های متفاوت آنان بر سطح ریسک، میزان بازدهی این بخش اثرگذاشته و به تبع آن بازار مسکن، انتظارات و بازدهی سرمایه‌گذاری به ‌‍‌منظورسرمایه‌گذاری را از بین برده‌است.

راهکار چیست؟
بازار مسکن برای عبور از رکود، به تحول در تنظیم قواعد و قوانین شهرســازی در حوزه تفکیک زمین، بلوک‌بندی به منظور ارتقای کیفیت محیط‌های شهری و استفاده بهینه و کیفی از فضا و زمین، تعریف نواحی ویژه شهری و شهرک‌سازی برپایه سیاست‌های آمایش سرزمین، به‌ خصوص ظرفیت سواحل با رویکرد مسکونی، اقامتی و گردشگری نیاز دارد. همچنین باید از ابزار زمین‌های دولتی به منظور گسترش و رشد بازار مسکن، ارائه مشوق‌های مالی و شهرسازی در جهت تولید واحدهای در استطاعت برای اقشار مختلف با مساحت‌های گوناگــون از 30 تا ۸۰ متر که نیــاز اصلی بازار امــروز اجاره و خرید اقشــار متوســط و کم درآمد و مطلوب سرمایه‌گذاران خارجی نیز است، بهره برد. استفاده از روش و ابزارهای نوین برای تامین مالی، فراهم کردن شرایط برای پیش‌خرید با ارائه تسهیلات میان‌مدت بین سه تا هشت سال در کنار استفاده از روش‌های جدید ساخت مسکن برای کاهش هزینه‌های تولید به منظور ساخت مسکن ارزان‌قیمت، می‌تواند رونق را به بازار مسکن به ارمغان بیاورد.