گزارش جامجم از قانون دریافت مالیات از خانههای خالی در بودجه 1400 و میزان اثرگذاری آن بر بازار مسکن
قوانینی که خانه پر کن نیست
قانون مالیات بر خانههای خالی سرانجام و پس از کشوقوسهای فراوان پس از دوبار رفت و برگشت به تصویب شورای نگهبان رسید و برای ابلاغ به دولت به مجلس ارسال شد. ابلاغ اجرای این قانون به دولت در حالی رخ داد که این موضوع از سال 94 در مجلس مطرح بوده است. با این حال و باتوجه به این موضوع که در بودجه سال آینده 200 میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانههای خالی درنظر گرفته شده است به نظر میرسد این رقم باتوجه به تعداد خانههای خالی در کشور رقم عجیبی است. چرا که طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن مربوط به سال 95 چیزی حدود ۲/۵ میلیون خانه خالی در کشور شناسایی شده است که اگربخواهیم همین عدد را مبنای محاسبات خود قرار دهیم با توجه به درآمد 200 میلیارد تومانی دولت از مالیات بر خانههای خالی هر خانه خالی به طور متوسط باید 80 هزار تومان مالیات پرداخت کند. با توجه به اینکه اغلب خانههای خالی در مناطق بالای شهر قرار دارند طبیعتا رقم 80 هزار تومان باعث نمیشود صاحبان خانههای خالی به اجاره دادن ملک خالی خود ترغیب شوند. ضمن اینکه درآمد 200 میلیارد تومانی هیچ تناسبی با تعداد تخمینی خانههای خالی در کشور ندارد. در این میان برخی کارشناسان مسکن معتقدند به جای مالیات بر خانههای خالی، اگر قانون مالیات بر عایدی سرمایه یا حداقل مالیات بر عایدی مسکن اجرا میشد اصولا مسکن خالی چندانی در کشور وجود نداشت چرا که عمده خانههای خالی در کشور به دلیل احتکار آن توسط افراد دارای منابع مازاد و با نیتهای سفتهبازانه و کسب سود از بازار مسکن خریداری شده است. با این حال مجلس تصمیم گرفته در گام اول برای سال آینده قانون مالیات بر خانههای خالی را اجرایی کند. گزارش جامجم در این باره را بخوانید.
هرچند آمارهای جدید و رسمی از تعداد خانههای خالی در سراسر کشور وجود ندارد با این حال بر اساس گزارش چندی پیش وزارت امور اقتصادی و دارایی در سال 95 چیزی حدود 6/2 میلیون خانه مسکونی خالی در کشور وجود داشته است. این در حالی است که تعداد خانههای خالی در سال 85 حدود 633هزار واحد مسکونی و در سال 90 یک میلیون و ششصدهزار واحد بوده است. بر این اساس به نظر میرسد تعداد خانههای خالی باتوجه به افزایش قیمت مسکن و تبدیل آن به یک کالای سرمایهای در حالحاضر بیش از سه میلیون و 500 هزار واحد مسکونی باشد.
قوانین مالیات بر عایدی مسکن
قانون مالیات بر عایدی سرمایه بهخصوص در حوزه مسکن در کنار مالیات بر خانههای خالی ازجمله طرحهایی هستند که برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد میشود. این طرح در کشورهای دیگر اجرا شده و سرپرست خانوار این اختیار را دارد که خانه اول خود را تا هر مبلغی که باشد بدون پرداخت مالیات به فروش برساند. اما اگر به منظور سرمایه گذاری اقدام به خرید مسکن کند در زمان فروش در صورت افزایش قیمت باید مابهالتفاوت بیشتر از نرخ تورم را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. بازار این نوع سرمایهگذاری در اقتصاد ایران به واسطه دلایلی چون عدموجود مالیاتهای بازدارنده، وجود تورم ساختاری، بیماری هلندی و.... بسیار گرم است، اما از آنجا که تورم در کشورهای توسعهیافته مقدار کمی است افراد کمتر در این حوزه سرمایهگذاری میکنند، در مقابل مواردی برای سرمایهگذاری در حوزه مسکن برای سرمایهگذاران تعیین شده که یکی از آنها حضور در بورس و دیگری مشارکت در ساخت پروژههای ساختمانی است. به این صورت که افراد علاقهمند به سرمایهگذاری در حوزه مسکن میتوانند با خرید سهام این پروژهها در انجام پروژههای مسکونی مشارکت کنند.
شناسایی بسیار سخت
بسیاری از کارشناسان معتقدند شناسایی واحدهای مسکونی در کشور بسیار سخت است و احتمال دارد درصد خطای آن بالا باشد. آنچه در کشورهای دیگر اجرا شده درگیر کردن درآمد دولتهای محلی مانند شهرداریها یا استانداریها به این نوع
درآمدهاست.
به این صورت که شناسایی واحد مسکونی خالی توسط سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی به دلیل گستردگی و پراکندگی خانههای خالی کار سخت و تقریبا نشدنی است اما اگر درآمد شهرداریها و استانداریها به این نوع درآمدها گره بخورد قطعا میتوان خانههای خالی را به صورت مویرگی شناسایی کرد.
آنطور که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده در سامانه املاک و اسکان تاکنون برای
13 میلیون و 400 هزار واحد خالی، شناسنامه ایجاد شده که این تعداد حدود 50 درصد املاک کشور را تشکیل میدهد.
چندی پیش هم محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از شناسایی 109 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه و ارسال اطلاعات آنها به سازمان امور مالیاتی خبر دادند اما هنوز سازمان امور مالیاتی در این زمینه گزارش نداده که چقدر از این محل درآمد نصیب دولت شده است.
عمده خانههای خالی در ایران لاکچری هستند
غلامرضا سلامی، مشاور سابق وزارت راه و شهرسازی درباره دریافت مالیات از خانههای خالی به جامجم گفت: به نظر میرسد تعداد دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی که به عنوان خانه خالی شناسایی شده است عدد درستی نبوده و تعداد واقعی خانههای خالی کمتر از این عدداست.
وی با بیان اینکه برای شناسایی خانههای خالی، ساز و کار مشخصی وجود ندارد، افزود: اکنون اطلاعات سامانه املاک کامل نیست، از سوی دیگر واحدهایی که به عنوان خانه خالی شناخته میشود عمدتا خانههای لوکس و لاکچری هستند.
سلامی با اشاره به اینکه تنها راه کنترل قیمت مسکن افزایش عرضه است، تاکید کرد: گرچه طرحهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه و مواردی از این قبیل برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد میشود اما باید توجه داشت مالیات بر عایدی در زمان فروش درآمدی را نصیب دولت میکند که در این صورت افراد از فروش خانه خود خودداری میکنند.
بسترسازی از ساختمانسازی مهم تر است
به گفته این کارشناس مسکن، اکثر واحدهای مسکونی که به عنوان خانه خالی شناخته میشوند لوکس و لاکچری هستند و عرضه آنها در بازار اجاره، تاثیری بر قیمتها نخواهد داشت، تصریح کرد: به نظر میرسد طرح پیش فروش خانه که اکنون قوانین مشخصی در ایران ندارد باید به اجرا در بیاید و شرایطی فراهم شود تا بخش خصوصی در این مسیر قرار گیرد.
وی در پاسخ به پرسش خبرنگار ما مبنی بر اینکه با وجود وظیفه دولت برای تامین مسکن چرا اغلب وزرا معتقدند وزارت راه و شهرسازی متولی ساخت مسکن نیست گفت: به نظر من بسترسازی از ساختمانسازی بهتر است و اگر شرایطی را فراهم کنیم که سرمایهگذاری در این بخش افزایش یابد بهتر از درگیر شدن دولت و وزارتخانه در امر ساختمانسازی است.
اکنون با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و گرانی مسکن بهترین روش برای خانهدار کردن افرادی که واحد مسکونی ندارند به کار گرفتن طرح پیش فروش خانه است. به این صورت که خریداران خانه را بر اساس نقشه خریداری میکنند و هر چند ماه یکبار می توانند بخشی از پول ساخت را بپردازند.
تحقق چنین شرایطی هم برای پیمانکاران و هم برای خریداران مناسب است به این دلیل که سازنده پول زیادی را برای ساخت هزینه نمیکند و خریدار نیز مجبور نیست یکباره چند صد میلیون پول پرداخت کند.
آخوندی با طرح اقدام ملی هم مخالف بود
مشاور سابق وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه در حال حاضر پیش فروش مسکن، قانون مشخصی ندارد تصریح کرد: اکثر پیش فروشهایی که انجام میشود با توافق طرفین است که متاسفانه کار خیلی از آنها نیز به دادگاهها کشیده میشود.
سلامی به پرسش دیگر خبرنگار ما در این باره که شما مشاور آقای آخوندی وزیر راه و شهرسازی بودید و چرا در آن زمان به این طرحها اشارهای نشد پاسخ داد: متاسفانه زمانی که دولت یا وزیر تغییر میکند همه سیاستهای قبلی فراموش میشود. در زمان آقای آخوندی روی طرح بافتهای فرسوده کارهای خیلی زیادی شد اما خب وی به عنوان وزیر با طرحهایی مانند مسکن مهر و طرح اقدام ملی مخالف بود.
وی تاکید کرد: ورود مجلس به موضوع طرح مالیات بر خانههای خالی به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مسکن است اما باید به دلیل اصلی قیمت مسکن اشاره کرد که آن هم رشد نرخ ارز است! متاسفانه دولتها در زمان فراوانی ارز، به جای تطبیق نرخ آن با میزان تورم قیمت را ثابت نگه میدارند که تجربه نشان داده پس از چند سال یکباره فنر آن رها میشود و قیمت همه کالاها افزایش میدهد. مسکن هم یکی از همان کالاهاست که با افزایش نرخ دلار رشد قیمت را تجربه میکند.
درآمدهای دور از دسترس
لطفعلی بخشی، عضو هیات دانشگاه علامه طباطبایی به خبرنگار ما گفت: یکی از بزرگترین مشکلات ما نداشتن آمار دقیق است و بعید به نظر میرسد دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور داشته باشیم.
وی افزود: خانه هایی که به عنوان خانه خالی شناخته میشود در مناطق پایین شهر نیست و اغلب در مناطق لوکس قرار دارد که در این مناطق افراد با درآمد بالا باید برای دریافت اجاره اقدام کنند و به همین دلیل اجاره دادن این واحدها طول میکشد که در این زمان به عنوان خانه خالی شناسایی میشوند. از سوی دیگر برخی سازندهها برای فروش آپارتمان های خود از اجاره آن خودداری میکنند تا بتوانند خانه را به عنوان یک واحد مسکونی کلید نخورده و دسته اول بفروشند تا سود بیشتری کسب کنند.
عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی با بیان اینکه بعید است دولت از محل مالیات بر خانه های خالی وصولی داشته باشد تصریح کرد: از سال 66 تا 80 نیز قانون مالیات بر خانههای خالی اجرا شد اما بهدلیل اینکه هزینه شناسایی بالا بود و بسیاری از خانه هایی که خانه خالی تلقی میشد خالی نبودند منجر به وصول درآمدی از این محل نشد.
بخشی با اشاره به اینکه برخی از مسکن مهرها به دلیل نداشتن امکانات مختلف مانند کلانتری، بیمارستان و مدرسه خالی از سکنه است گفت: واحدهایی که در طرح مسکن مهر خالی مانده اند نمی توانند در لیست خانه های خالی قرار بگیرند. مشکل بزرگی که در این زمینه وجود دارد عدم هماهنگی میان سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی است.
به گفته وی، برخی خانهها با قراردادهای دست نویس اجاره داده شده اما در فهرست خانه های خالی قرار دارند و قطعا نمی توان مالیاتی از آنها دریافت کرد. در مقابل، درآمد دولت از بخش مالیات بر مستغلات افزایش یافته و دولت بر حسب قیمت اجاره سالانه در برخی مناطق مختلف مالیات هایی را دریافت میکند. اگر کسی سالانه مبلغ آن را پرداخت نکند در زمان فروش باید هزینه ادوار پرداخت نشده را یکجا بپردازد.
عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به اینکه در کشورهای با اقتصاد بزرگ مالیات برای دولت های محلی است، تصریح کرد: در کشورهایی که اقتصاد بزرگ دارند شناسایی مواردی مانند خانه خالی بسیار سخت است آنها این اختیار را به شهرداری ها می دهند که در صورت شناسایی و دریافت مالیات این درآمدها برای آن دستگاه خواهد بود اما در ایران تنها عوارض و نوسازی پرداخت میشود که مبلغ آن بسیار کم است اما در برخی کشورها این رقم یک درصد کل مبلغ ساختمان را شامل میشود. البته باید به این توجه داشت که تورم مسکن در این کشورها بسیار پایین است اما در ایران طی چند ماه ممکن است قیمت مسکن صد در صد رشد کند.
-
قفسه ما به 100 رسید
-
از مرگ به سوی زندگی
-
قوانینی که خانه پر کن نیست
-
داغهای مانده بر دل
-
آتش نفت به جان آب و خاک
-
مرگ خفاش شیشهای
-
کرونای انگلیسی خطرناکتر از نسخه چینی
-
کدام همه پرسی، کدام رفراندوم؟
-
عالیجناب کتابباز
-
باخت هنر در قمار مهاجرت
-
مقصد ویروس جهشیافته نباشیم
-
3دلیل برای موفقیت یک برنامه
-
بررسی چگونگی اجراییشدن رهنمودهای رهبری در جلسه سرانقوا
-
صالحی: قانون مجلس را اجرا میکنیم اما پول نداریم