ترفندهای حباب‌سازی دلالان در بازار مسکن

«جام‌جم» عوامل گرانی مسکن را بررسی می‌کند

ترفندهای حباب‌سازی دلالان در بازار مسکن

یک قاعده در اقتصاد وجود دارد: بازارها در سراسر جهان برای مقطعی حباب قیمت تشکیل می‌دهند. حباب، ارزش ذاتی بازار را دستکاری می‌کنند. به زبان عامیانه «رشد بادکنکی» شکل می‌گیرد. حباب‌ها ناشی از فرآیندهای مربوط به روان‌شناسی بازار هستند.

منظور از روان‌شناسی بازار، جهت رفتار سرمایه‌گذاران است. ترس و اشتیاق‌هایی که برای کسب سود یا جلوگیری از زیان بیشتر از سوی سرمایه‌گذار به بازار تزریق می‌شود، حباب‌ها را بزرگ‌تر یا کوچک‌تر می‌کنند. عوامل بیرونی هم بر تشکیل یک حباب تاثیر می‌گذارند؛ مانند وام‌های بانکی و نرخ بهره. خلاصه می‌خواهیم بگوییم در یک بازار، ممکن است ارزش ذاتی یک کالا همانی نباشد که انتظار داریم.
   
حباب‌سازی شبانه‌روزی 
اما مواردی وجود دارند که بازار احساس می‌کند آنچه می‌بیند و درک می‌کند، حباب نیست. این موضوع زمانی به بازار تحمیل می‌شود که همه انتظار ریزش قیمت را دارند اما آنها که در گلوگاه‌ها نشسته‌اند، قاعده بازی را تعیین می‌کنند. انتخاب آنها این است که بازیگر غیرمنطقی یا به زبان عامیانه «نقش منفی ماجرا» باشند. بازار مسکن ایران به‌طور خاص مسکن پایتخت، پر است از این آدم‌ها با نقش بد. کارشان این است که قیمت‌ها را چاق کنند؛ حتی اگر بازار را در رکود نگه دارند و معاملات را مسکوت بگذارند، اجازه ریزش قیمت‌ها را نمی‌دهند. از تبدیل کردن خانه‌های خالی به آگهی فروش و اجاره در پلتفرم‌های مسکن تا استفاده از دلال برای معامله صوری و انتشار آگهی به‌طور انبوه با هدف تشکیل صفی از معاملات که هیچ‌وقت انجام نمی‌شوند. در واقع آگهی‌کنندگان با سیمکارت‌های مختلف، املاک خالی را برای فروش یا قرارداد اجاره در فضای اینترنت بارگذاری می‌کنند. 
     
نصب پرده و جاسازی مبلمان 
در یک روش، خانه خالی را با نصب پرده روی پنجره‌ها و مبله‌سازی بخش‌هایی از آن، آگهی می‌کنند. این روش بیشتر برای خانه‌های لوکس کاربرد دارد که مالک مایل به فروش آنها نیست و همزمان می‌خواهد کف قیمت‌های منطقه را بالا ببرد. در روشی دیگر، خریداری جعلی بین مذاکره خریدار واقعی و صاحب بنگاه حاضر می‌شود و قیمت بالاتری را پیشنهاد می‌دهد؛ به طوری که فرد متقاضی از خرید ناامید شود یا قیمت را بالا ببرد. روش بعدی استفاده از ترفند «قیمت توافقی» است. در حال حاضر فروشندگان خانه‌های لوکس، قیمت‌ها را در پلتفرم‌های مسکن اعلام نمی‌کنند و آن را به توافق منوط می‌کنند. افراد و شرکت‌هایی که تعداد بالایی ملک دارند و می‌خواهند قیمت را چاق کنند، این ترفند را به کار می‌گیرند.
     
سند ابزار گران‌فروشی 
در این میان، ترفندهایی هم برای خالی نگه داشتن خانه به کار گرفته می‌شوند تا از فرصت‌های طلایی بعدی برای ایجاد حباب قیمت بهره گرفته شود. این ترفند در ظاهر برای جلوگیری از شناسایی خانه به‌عنوان «خانه خالی» کاربرد دارد. در این روش، صاحبخانه یک قرارداد صوری اجاره با فردی که خود از قبل می‌شناسد منعقد می‌کند؛ بدون این‌که مبلغی از بابت اجاره میان آنها رد و بدل شود. سال‌ها قرارداد مستاجر جعلی به این شیوه تمدید می‌شود. این ترفندها، قواعد بازار را به نفع ملاکان حقیقی و حقوقی که کارشان سفته‌بازی در بازار ملک است، عوض می‌کند. نگهداری یک خانه در قالب آماده به عرضه در بازار ترفندی است که فعلا برای قیمت‌سازی ادامه دارد. روش دیگری که به کار گرفته می‌شود، به تاخیر انداختن سنددار شدن ملک است. با این روش هم کشف قیمت ملک به تاخیر می‌افتد و مشمول مرور زمان می‌شود تا در آینده با قیمت به‌مراتب بالاتری عرضه شود.
     
ترفند خانه‌های کلنگی 
ترفند دیگر فروش توافقی با به تاخیر انداختن انتقال سند است. برخی بنگاه‌ها هم با ارائه این ترفند به فروشنده‌ها قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند. بالا نگه داشتن قیمت املاک کلنگی هم بادکنک دیگری است ــ که برای داغ نگه داشتن بازار روی شعله تورم ــ آن را باد می‌کنند. در این روش، خانه را به شکل «قیمت توافقی» آگهی می‌کنند و خریدار را مدتی به بهانه این‌که سند ملک تک‌برگ است و در دسترس نیست، معطل نگه می‌دارند. البته در این روش‌ها، خریدار خیلی منتظر نمی‌ماند و سراغ معامله بعدی می‌رود اما برای مدتی هم که شده بازار را با آتش انتظارات تورمی داغ نگه می‌دارند و کف قیمت را بالا می‌آورند. در مورد خانه‌های کلنگی ترفند دیگری هم به کار گرفته می‌شود. از آنجا که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی، این‌طور عنوان شده که به‌دلیل رکود و شرایط بد بازار و نیاز به تعمیرات داخلی به این راحتی‌ها معامله نمی‌شوند از پرداخت مالیات معاف هستند، بازارگردان‌ها هم همین موضوع را گزارش می‌دهند!

کوچ دلالان  به شهرهای کوچک
حفره دیگری هم که به‌زودی تمرکز روش‌های یاد شده را از تهران به سمت شهرهای کوچک زیر 100هزار نفر سوق می‌دهد هم در دل قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی کارگذاری شده است. با توجه به این‌که قانون‌گذار قصد دارد که سرمایه‌گذاری ملکی در شهرهای کوچک از رونق نیفتد در قانون چنین تعیین کرده که شهرهای زیر 100هزار نفر مشمول معافیت از مالیات خانه‌های خالی می‌شوند. در نتیجه به‌زودی روش‌های یاد شده غیرمتمرکز می‌شوند و علاوه بر شهرهای بزرگ، شهرهای کوچک را هم تسخیر می‌کنند.

پیام عابدی - گروه اقتصاد