«جام‌جم» از وضعیت بازار مسکن گزارش می‌دهد
انفعال عرضه و تقاضا
نوسانات نرخ ارز در روزهای گذشته بازار مسکن را دچار التهاب کرده و بسیاری از فروشندگان به امید ادامه روند افزایشی از معامله ملک خودداری می‌کنند، این در حالی است که تجربه مسکن نشان داده با ریزش ارزش پول ملی، تقاضا برای خرید کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن افزایش خواهد یافت. این معادله نابرابر باعث ایجاد حباب در بازار می‌شود و به محض ورود سرمایه به این بازار باید شاهد دررفتن فنر قیمت مسکن باشیم.
بازار ارز به‌عنوان یک دماسنج بیانگر وضعیت اقتصادی کشور است. طی هفته گذشته قیمت ارز، روند صعودی خود را آغاز و رکورد 37هزار تومان را ثبت کرد، هرچند در روزهای گذشته قیمت اندکی تعدیل شد اما این نوسان اثر خود را بر بازارهای دیگر مانند مسکن و خودرو گذاشت. بازار مسکن به‌دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت‌ها در وضعیت رکورد به سر می‌برد و میزان معاملات کاهش یافته است.
کاهش 10درصدی معاملات
بنا به آمارهای اعلامی از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در مهر 1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 5.4هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 10.2درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 0/1درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 73.43 میلیون تومان بود که حاکی از افزایش 1.2درصدی نسبت به ماه قبل است. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل 38.2درصد افزایش داشته است. این افزایش قیمت علاوه بر افزایش نرخ ارز مربوط به بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی نیز است به طوری که آهن و میلگرد در روزهای اخیر گران‌تر شده. یونولیت هم ظاهرا دچار رشد قیمت شده است. سازندگان این افزایش‌ها را روی قیمت واحدهای کلید نخورده محاسبه می‌کنند. تازه اگر واحدهای نیمه‌کاره وارد بازار شود قطعا نرخ‌های آن متفاوت خواهد بود.
افزایش اسمی قیمت مسکن
در این میان مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با جام‌جم از رکود در معاملات خبر می‌دهند. به گفته یکی از این مشاوران میزان معاملات در ماه‌های گذشته کاهش یافته بود و اما با نوسان ارز در روزهای گذشته این معاملات حداقلی نیز با اختلال مواجه شده است. بازار مسکن از تیرماه به بعد در سردرگمی قرار داشت و رشد قیمت آن تقریبا متوقف شده است ولی از ابتدای آبان، هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار نوعی انفعال شده‌اند. برخی فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۵درصد افزایش داده‌اند. این در حالی است که خریداری در بازار وجود ندارد. در واقع قیمت‌ها در بعضی مناطق به شکل اسمی افزایش یافته است.
وی در خصوص رکود بازار مسکن می‌گوید: «جو روانی وارد بازار ملک شده و کمتر کسی خرید و فروش می‌کند. وقتی دلار مقداری تکان می‌خورد، بخر و بفروش‌ها دست نگه می‌دارند تا ببینند اوضاع چگونه می‌شود. البته در همین بازار کساد هم تعداد فروشندگان بسیار بیش از خریداران است اما به هر حال برخی افراد که محافظه‌کار هستند نسبت به فروش امتناع می‌کنند. بعضی دیگر هم مقداری قیمت‌ها را بالا برده‌اند. دلال‌ها این تلقی را دارند که ممکن است تغییرات بازارهای ارز و بورس، اثراتی در بازار ملک به وجود بیاورد.»
به گفته یکی از مشاوران املاک نمی‌توان گفت فروشنده وجود ندارد. فروشنده در بازار حضور دارد اما نرخ‌ها را پایین نمی‌آورند تا معامله‌ای صورت گیرد. بازار مسکن یک بازار امن است که سرمایه را در برابر تورم حفظ می‌کند. فروشنده در زمان معامله شرایط را برای حفظ ارزش سرمایه خود در نظر می‌گیرد و اگر بازارهای دیگر رونق نداشته باشد، ترجیح می‌دهد با فروش خانه خود، واحد مسکونی دیگری را بخرد و این تبادل معمولا شرایط را برای فروش سخت‌تر خواهد کرد.
بازار مسکن همچنان در رکود
عباس زینعلی، کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: تغییرات بازار ارز می‌تواند اثراتی در تورم ایجاد کند. در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب یکدیگرند اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازار رها می‌شود.
وی افزود: در حال حاضر این تلقی ایجاد شده که تغییراتی در قیمت ارز ایجاد خواهد شد. بنابراین ممکن است تا شش ماه آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازار ارز منتقل شود.زینعلی درباره اثر نوسانات احتمالی بازارهای رقیب مسکن بر این بخش گفت: معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد. حس می‌کنم تغییر نامتجانسی نداشته باشیم و همین روند فعلی تا پایان سال ادامه پیدا کند. در چنین شرایطی قیمت خانه کاهش نخواهد یافت اما از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال حاضر بسیاری از افراد که می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند به سمت بازارهای موازی رفته‌اند برای این‌که سودآوری کوتاه‌مدتی برای‌شان داشته باشد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مسکن، ارز، طلا و بورس چهار بازار رقیب هستند که معمولا تحولات آنها بر یکدیگر معمولا در میان‌مدت و بلندمدت خود را نشان می‌دهد. در مواردی نیز اثرات بازار بر یکدیگر فوری است. یعنی ممکن است وقتی سرمایه‌ها به سمت دلار می‌رود، مسکن مقداری متوقف شود اما درنهایت عقب‌ماندگی را جبران می‌کند.
کاهش 10درصدی معاملات
بنا به آمارهای اعلامی از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در مهر 1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 5.4هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 10.2درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 0/1درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 73.43 میلیون تومان بود که حاکی از افزایش 1.2درصدی نسبت به ماه قبل است. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل 38.2درصد افزایش داشته است. این افزایش قیمت علاوه بر افزایش نرخ ارز مربوط به بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی نیز است به طوری که آهن و میلگرد در روزهای اخیر گران‌تر شده. یونولیت هم ظاهرا دچار رشد قیمت شده است. سازندگان این افزایش‌ها را روی قیمت واحدهای کلید نخورده محاسبه می‌کنند. تازه اگر واحدهای نیمه‌کاره وارد بازار شود قطعا نرخ‌های آن متفاوت خواهد بود.
افزایش اسمی قیمت مسکن
در این میان مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با جام‌جم از رکود در معاملات خبر می‌دهند. به گفته یکی از این مشاوران میزان معاملات در ماه‌های گذشته کاهش یافته بود و اما با نوسان ارز در روزهای گذشته این معاملات حداقلی نیز با اختلال مواجه شده است. بازار مسکن از تیرماه به بعد در سردرگمی قرار داشت و رشد قیمت آن تقریبا متوقف شده است ولی از ابتدای آبان، هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار نوعی انفعال شده‌اند. برخی فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۵درصد افزایش داده‌اند. این در حالی است که خریداری در بازار وجود ندارد. در واقع قیمت‌ها در بعضی مناطق به شکل اسمی افزایش یافته است.
وی در خصوص رکود بازار مسکن می‌گوید: «جو روانی وارد بازار ملک شده و کمتر کسی خرید و فروش می‌کند. وقتی دلار مقداری تکان می‌خورد، بخر و بفروش‌ها دست نگه می‌دارند تا ببینند اوضاع چگونه می‌شود. البته در همین بازار کساد هم تعداد فروشندگان بسیار بیش از خریداران است اما به هر حال برخی افراد که محافظه‌کار هستند نسبت به فروش امتناع می‌کنند. بعضی دیگر هم مقداری قیمت‌ها را بالا برده‌اند. دلال‌ها این تلقی را دارند که ممکن است تغییرات بازارهای ارز و بورس، اثراتی در بازار ملک به وجود بیاورد.»
به گفته یکی از مشاوران املاک نمی‌توان گفت فروشنده وجود ندارد. فروشنده در بازار حضور دارد اما نرخ‌ها را پایین نمی‌آورند تا معامله‌ای صورت گیرد. بازار مسکن یک بازار امن است که سرمایه را در برابر تورم حفظ می‌کند. فروشنده در زمان معامله شرایط را برای حفظ ارزش سرمایه خود در نظر می‌گیرد و اگر بازارهای دیگر رونق نداشته باشد، ترجیح می‌دهد با فروش خانه خود، واحد مسکونی دیگری را بخرد و این تبادل معمولا شرایط را برای فروش سخت‌تر خواهد کرد.
بازار مسکن همچنان در رکود
عباس زینعلی، کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: تغییرات بازار ارز می‌تواند اثراتی در تورم ایجاد کند. در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب یکدیگرند اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازار رها می‌شود.
وی افزود: در حال حاضر این تلقی ایجاد شده که تغییراتی در قیمت ارز ایجاد خواهد شد. بنابراین ممکن است تا شش ماه آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازار ارز منتقل شود.زینعلی درباره اثر نوسانات احتمالی بازارهای رقیب مسکن بر این بخش گفت: معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد. حس می‌کنم تغییر نامتجانسی نداشته باشیم و همین روند فعلی تا پایان سال ادامه پیدا کند. در چنین شرایطی قیمت خانه کاهش نخواهد یافت اما از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال حاضر بسیاری از افراد که می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند به سمت بازارهای موازی رفته‌اند برای این‌که سودآوری کوتاه‌مدتی برای‌شان داشته باشد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مسکن، ارز، طلا و بورس چهار بازار رقیب هستند که معمولا تحولات آنها بر یکدیگر معمولا در میان‌مدت و بلندمدت خود را نشان می‌دهد. در مواردی نیز اثرات بازار بر یکدیگر فوری است. یعنی ممکن است وقتی سرمایه‌ها به سمت دلار می‌رود، مسکن مقداری متوقف شود اما درنهایت عقب‌ماندگی را جبران می‌کند.
